Kinnisvara üürimine on oma enda seadustega reguleeritud ala, kus maksude arvestamine käib tavalisest veidi erinevamalt. See väike ülevaade on mõeldud üürikorterite ja AirBnB-ga tegelevatele inimestele. Kinnisvara temaatika üldiselt on märksa laiem.
Käibemaks korteri üürimisel ja müügil
Uue korteri müük, enne kasutusele võtmist, on käibemaksuga maksustatav. Seega, kui sa ostad endale väljaüürimiseks uue korteri, näed sa lepingus käibemaksuga summat.
Korteri kui eluruumi üürileandmine on maksuvaba käive. Vastavalt ei tohi käibemaksu tagasi arvestada ka kõigilt üürileandmisega seotud kuludelt (remont, mööbel). Eluruumi edasine müük on samuti maksuvaba käive. Järelikult, kui sinu ettevõtte ainus tegevus on ühe või mõne korteri väljaüürimine eluruumina (st keegi elab seal pidevalt sees), siis ei ole ettevõtet mõtet käibemaksukohustuslaseks registreeridagi. Kui ettevõte tegeleb ka mingi muu tegevusalaga, mille tulemusena on muutunud käibemaksukohustuslaseks, siis on arvestus veidi keerukam. Tuleb arvestada käibemaksu tagasi kas kõigilt kuludelt osaliselt või ainult muu tegevusalaga seotud kuludelt.
Üks riskantne teema on olukord, kui korteri omanik läbi oma ettevõtte annab eluruumina arvel oleva korteri üürile teisele ettevõttele, kes kasutab korterit äripinnana ja maksustab seda müügitulu käibemaksuga. Rahandusministeerium asus üllatuslikult seisukohale, et sellisel juhul on tegemist samuti maksuvaba käibega, kuna sisuliselt on tegemist eluruumiga. Loe nt seda artiklit.
AirBnB ehk majutusteenused
Käibemaks
Kui korterit antakse üürile mitte eluruumina, vaid majutusteenusena (sh ka AirBnB ja analoogid), on majutusteenuse tulu maksustatud alandatud käibemaksumääraga (9%). Muuhulgas tähendab see aga ka seda, et kõigilt seotud kuludelt saab käibemaksu samuti tagasi küsida, sh ka korteri soetamise käibemaksu. Korteri müügile siiski käibemaksu lisada ei tohi. Kui ostul on käibemaks tagasi küsitud ja müüakse ilma käibemaksuta, tuleb hakata proportsiooni arvestama.
Muud täiendavad reeglid
Majutusteenuse osutamine ei nõua enam tegevusluba, aga turismiseaduse nõudeid peab ikka täitma.
Kui korter antakse tervikuna mõneks päevaks üürile, on tegemist külaliskorteriga. Kui üürilisi majutatakse oma majas/korteris asuvas ühes toas, on tegemist kodumajutusega. Turismiseadus nõuab andmete kogumist külastajate kohta (vt turismiseadus §24).
Nõuded majutusteenuse osutajatele on sätestatud määruses.
Kui on teemaks, trüki välja ja märgi täpselt ära, mis on asjakohased nõuded. Peamiselt on nõuded sisustusele – a la peegel ja käterätikud ning turvalisusele – a la võtmed ja tulekustuti. Kodumajutuse nõuded on madalamad kui külaliskorteril. Midagi väga absurdset silma ei jäänud.
Korteri eluruumina üürileandmisel selliseid reegleid ei ole, turismiseadus ja majutusteenuse reeglid kehtivad ainult ajutisel majutamisel.
Ettevõtte alt üürimine
Isiklikus omandis olev korter
Maksuamet on avalikult kuulutanud, et üüritulu maksustamine on nüüd tema huviorbiidis. Sellest tulenevalt on paljud otsustanud lõpuks oma üüritulu legaliseerida, aga mitte maksustamise vaid ettevõttele üleandmise kaudu. Korteri saab ettevõttele üle anda tavalise tasuta kasutamise lepingu kaudu, kui üüritulu kohe endale kasutusse võtta vaja ei ole. Soovi korral saab lepingu teha ka muidugi tasulise, näiteks pool üüritulust. Maksustamine on üüritulul ja dividendidel sama, erinevuseks see, et üüritulu võid rahulikult endale igakuiselt maksta. Enda ja oma ettevõtte vahel tehtud lepingud võivad olla lihtsad, peamine, et kõik oluline on kirjas.
Pane tähele, et kuna seda korterit ei ole sa kasutanud oma eluruumina, pead korteri müügil tasuma saadud kasumilt tulumaksu. Muidugi on alati võimalus ka ise mõneks ajaks sinna korterisse elama kolida, kui müük kavas.
Uue korteri ostmine
Kui soovid ettevõtte nimele soetada korterit, mida plaanid hakata välja üürima, siis võib tekkida küsimus, kas tegemist on kinnisvarainvesteeringuga või materiaalse põhivaraga (põhivara kohta saad lähemalt lugeda siit). Siinkohal on tegemist kindlasti kinnisvarainvesteeringuga, sest kuigi materiaalse põhivara üks kasutamise eesmärk võib olla rendile ja üürile andmiseks, laenamiseks või kasutamiseks muudel alustel, siis siinkohal on kinnisvara puhul erand. Üürile/rendile antav kinnisvara (maa ja ehitised) materiaalse põhivara hulka ei kuulu, kuigi näiteks samal eesmärgil kasutatavad ehitusmehhanismid ja sõiduautod kuuluvad.
Ettevõtte kulud
Kindlasti võib korteri üürileandmisel ettevõtte arvelt kanda järgmised kulud (muidugi eeldusel, et korralikud algdokumendid on olemas):
- Remondimaterjalid;
- Töömeeste teenustasu või töötasu. Kui töömehed töötavad läbi oma firma, siis esitavad lihtsalt arve, kui arvet esitada ei suuda – siis pead neile maksma töötasuna, sh registreerima töötamise registris ja tasuma kõik riigimaksud;
- Mööbel ja muu sisustus;
- Üürniku poolt maksmata jäänud üüriarved;
- Muud ettevõtlusega seotud kulud, nt üürikoolitus, raamatud.
Kui tahad täpsemalt aru saada kulude mahaarvamise loogikast, võid lugeda mu raamatut 🙂
Kuna kinnisvarateema on keeruline, eriti kinnisvara üürimine, siis kõik küsimused ja arvamused on igati oodatud. Proovime veidi selgemaks saada seda segast valdkonda 🙂
| muudetud |
Kui ees on remondifondist teostatavad tööd veesõlme parandamiseks nint ave esitatakse meile käibemaksuga, siis seda KM saan ma ettevõttes siiski tagasi arvata, eksole?
Sest selliseid kuludis üürnik tasuma ei pea ning need maksuvabad ei ole. Olen ma õigesti aru saanud?
Kui ettevõtluseks on korteri väljaüürimine eluruumina, siis selle korteriga seotud kuludelt ei saa käibemaksu tagasi küsida.
Kui ostan uue korteri eluruumina üürile andmiseks, nii et arvel on käibemaks, kas siis saan seda tagasi küsida/arvestada või ei saa?
Ei saa paraku.
Kui anda korter ettevõttele tasuta kasutamiseks, aga sellel korteril on erasikul pangalaen, siis kas selle igakuised laenumaksed võib ettevõtte kuludesse kanda, sest kõik tulud sellelt korterilt lähevad ju ka ettevõttele!?
Huvitab ka see teema! 🙂
Tekkis sama küsimus mulgi, kui korter tasuta kasutamiseks ja tulu tuleb firmale, siis kuidas laenumaksetega lood on, ilmselt ei saa firma kaudu, eriti kui korter eluasemelaenuga?
Laenumaksed ei ole paraku kindlasti ettevõtte kulu. Kui on raha vaja eraisikule laenumakse tasumiseks, siis tuleb leida võimalusi ettevõttest raha väljavõtmiseks (nt rendimakse, dividendid või muud sobivad kulud).
Aga kas võimalik kasutada ka sellist võimalust, et ettevõte hakkab vaikselt (igakuiselt) nii-öelda eraisikult korterit välja ostma?
Saad näiteks oma korteri müüa ettevõttele – klausliga, et maksab igakuiselt 5a jooksul .. järelmaksuga müük on ikka ok.
Kui ise enne sees elasid, siis ei lähe ka tulumaksu alla (kui omandiõigus kohe algul üle läheb).
Oletame, et mul on korter, kuhu olen sisse kirjutatud, kuid olen selle välja üürinud ja ise sees ei ela. Tulumaksu maksta ei tahaks (kes ikka tahaks makse maksta :p) ja teen ettevõtte ning annan korteri tasuta kasutada ettevõttele ja üüritulu laekuks ettevõtte pangakontole. Näiteks viie aasta pärast tahaks korteri maha müüa. Siis ma ei pea ju samuti mingeid makse maksma, sest mul on olnud nii pikalt sissekirjutus? Üürnikuga on leping, kus on üürisummaks näiteks 300 eurot ja kommunaalkulud tasub üürnik. Seaduse järgi ei pea üürnik maksma remondifondi ja arvutab selle ise üürisummast maha ning kannab siis vastava summa üle. On see õige teguviis? Kuidas on lood haldusfirmale makstava tasuga – kes seda maksma peaks? Haldusteenust (lume rookimine, lehtede pühkimine, muru niitmine jms) saab ju tegelikult üürnik, mitte mina, kes ma hoopiski näiteks teises linnas elan.
Ettevõtte kaudu üürileandmine JA hiljem tulumaksuvabalt müük – maksuamet on öelnud, et hakkab üüriturule tõsist tähelepanu pöörama, seega ma kahtlustan, et selline kombinatsioon enam läbi ei lähe, kuskilt imbub välja..
Tarbitavad teenused peaks maksma üürnik, omandiga seotud kulud – mis ei sõltu üürniku olemasolust üldse – peaks kandma üürileandja. Reaalselt tuleks siis omandiga seotud kulud (nt remondifond ja laen) üüritulule juurde liita.
Kas ma saan õigesti aru, et kui ma annan oma korteri ettevõttele tasuta kasutusse ning ettevõtte annab selle omakorda üürile, siis peab ettevõte esitama üürnikule igakuiselt arve? Või saab ka üürilepingus kirja panna, et üürnik maksab iga kuu kindlaks kuupäevaks mingi summa? Teine küsimus. Kui üüritulu on käibemaksuvaba, siis tuleb lihtsalt jälgida, et ettevõtte poolt tehtud kulutused üürikorterile (remont, sisustus) ei läheks sisendkäibemaksuna kirja, eks ole? Ja kolmas küsimus: kuna ettevõte on KM-kohustuslane, siis üüritulu tuleb ju ikka KM-deklaratsiooni kanda? Vabandan, kui küsimused on labased, olen ses vallas algaja.
Tobe küsimus on ainult see, mis jääb küsimata!
Ettevõte peaks jah üürnikule arve esitama. Kui üürnik arvet ei taha, siis võib ta niisama ka maksta – aga ettevõtte oma majapidamises peaks arve olemas olema. Üürniku tehtavatel maksel ei pea ilmtingimata olema viidet konkreetsele arvele, peamine, et summad klapivad.
Kui ettevõttel on mitu tegevusala, maksustatava tuluga ja maksuvaba tuluga, siis on mitu varianti kuidas käibemaksuga majandada. Kõige lihtsam on jah kulud eraldi hoida – üürikorteriga seotud kuludelt käibemaksu tagasi ei arvesta.
Üüritulu tuleb käibedeklarisse kanda ikka, jah, maksuvaba käibe reale 🙂
Eraisik sõlmib ettevõttega korteri tasuta kasutamise lepingu ning ettevõte omakorda üürib selle raha eest eraisikule. Üüritulu laekub ettevõtte arvele, kommunaalkulud tasub üürnik otse korteriühistule. Üürniku ja üürileandja ehk firma vahel on kokku lepitud, et remondifondi üürnik ei pea tasuma, see osa jääks ettevõtte kanda. Kas ettevõte võib taolised kulud nagu remondifond, laenufond ja kindlustus vabalt oma raamatupidamises kajastada või on see pigem korteri tegeliku omaniku kohustus?
Ma pigem hääletaks selle variandi poolt, et ka kindlustus võiks vabalt olla ettevõtte kulu – kui lepingus nii kokku on lepitud. Nimetatud kulude kandmise välistamine on mõeldud eraisikust üürniku kaitseks, ja ei tohiks kuidagi puudutada muid suhteid.
Kas lepingud peab üldse kirjalikult sõlmima? Ka suuline leping on leping ja üürilepingu puhul eeldatakse et kui ei ole kirjalik, siis on tähtajatu. Samas kui endalt üürida, siis ei ole ju suurt vahet. Endaga kirjalikku lepingut on ju veel naljakam teha, kui endaga suuliselt kokkuleppele jõuda? Või on mingi nüanss, miks kirjalik parem?
Lisaks veel, et suulist on lihtsam vastavalt vajadusele pooltevahelisel kokkuleppel muuta:)
Selles osas on sul täiesti õigus, et suuline leping on sama kehtiv kui kirjalik.
Lühikese kirjaliku lepingu tegemise mõte on selles, et siis on kehtivad kokkulepped fikseeritud, midagi nt raamatupidajale edasi saata, mille alusel toimetada – ja midagi vajadusel maksuametile ette näidata.
Ja ega ise ka enam 3a pärast ei mäleta, mida tehtud sai ja miks just sedasi ..
Seega, kui lepingut päris teha ei soovi, siis soovitaks minimaalselt endale kasvõi mingi memo kirjutada ..
Sarnane küsimus Heliisiga väikeste lisadega. Kas elektrikulu (esitatakse ju koos KM) peab üürnikule esitatud arves kajastuma koos KM-ga ja kuidas oleks kõige õigem seda KM kajastada raamatupidamise kannetes . Ja veel kuidas oleks õigem eraisikule esitatud kuluarved kajastada haldava firma raamatupidamises, kas läbi aruandvate isikute või otse firma ostuarvena .
Tere Krista! Küsimus seoses KM-ga: KM kohuslasest firma ostab korteri, teostab remondi ja müüb peale remonti korteri maha. Ostul ja müügil KM ei kajastu. Kas remondi materjali KM-i võib tagasi küsida? Firma ju ei tegele eluruumide üürimisega… Millistel juhtudel on üldse võimalik eluruumi kuludelt KM-i tagastus?
Tervist.
Küsimus Airbnb ja üürniku/üürileandja kolmiksuhte kohta. Mis lepingud on eesti õiguse järgi kõigil kolmel endi vahel?
(kas üürniku ja üürileandjaga on alati eluruumi üürilepinguga tegemist?)
(kas Airbnb ja üürniku/üürileandja on alati/üldse maaklerilepinguga tegemist?)
Samuti, mis lepingurikkumisest tingitud nõuded võivad olla üürnikul Airbnb vastu, samuti üürileandjal Airbnb vastu?
Mis lepingurikkumisest tingitud nõuded võivad üürnikul üürileandja vastu olla?
Nii sügavasse juriidikasse pole kaevunud, küsige palun mõne kinnisvarajuristi käest 🙂
Kuidas siis toimetavad kõik need külaliskorterid, mis näiteks booking.com lehel üleval? Vaevalt et need kõik seal firmade omandid on… ilmselt ikka eraisikud. Ja enamustel juures, et maksmine ainult sularahas…
Põhimõtteliselt kui mul on korter kuskil, kus kedagi sees ei ela, siis ma võiks seda ikkagi nö lühiajaliseks perioodiks välja rentida, ehk nagu siis 1 toaline hotell 🙂 See ju igaljuhul tulusam kui pikaajaline üürimine… Ja selle pealt maksaksin ma eraisikuna samuti 9% käibemaksu? Või siiski oleks targem seda “ärimudelit” vedada firmana? Ei saanudki 100% aru, kas siis võib eraisik külaliskorteri äri ajada või mitte 🙂
Tere!
Külaliskorter käib turismiseaduse alla ja on majutusteenus ehk äritegevus. Äritegevusest tekib käive ja on maksustatav käibemaksuga. Külaliskorterit (ehk ööbimist alla 1 kuu, või oli see 3 kuud?) eraisik ametlikult “vedada” ei tohi. Keegi samas ei keela ettevõttel toimetada ainult sularahas, ja pärast selle pealt käibemaksu maksta.
Küll aga võib eraisik üürida välja eluruumi. selleks tuleb siis sõlmida üürileping mis peab olema pikem sellest ette määratud perioodist (ei mäleta praegu oli see siis 1 või 3 kuud aga kindlasti mitte vähem kui 1 kuu) ja see on siis tulumaksuga maksustatav, ehk et veebruaris tuleks deklareerida kui tulu
Olemas on nii eraisikule kuuluv korter (ilma laenuta) kui ettevõte, mille kaudu võiks üüriäri korraldada. Tasuta kasutamise lepingu sõlmimine ei ole probleem. Küsimus tekkis aga seoses korteriga seotud kuludega. Mis kulud saab tasuta kasutamise lepinguga anda ettevõtte kanda? Kas nende hulgas on ka kulusid, mille tasumise kohustust eraisikust üürnikule edasi anda ei tohiks? Mitmel pool on juttu kommunaalide arvest, samuti on mainitud maamaksu. Kas kommunaalide arvel olev remondifond, maamaks, aga samuti ka nt korteri potentsiaalsed (amortisatsioonist tulenevad) remonditööd ei või lõpuks olla siiski tõlgendatavad korteri omaniku (eraisiku) tuluna, mille summalt peaks tulumaksu tasuma? Tasub siis ju ettevõte omaniku eest kulud, mis muidu oleksid tema kohustus, ning ei ole sisulist vahet, kas ta teeb seda otse arve esitajale või maksab vastava summa omanikule, kes selle arve esitajale edasi maksab.
Tere! 🙂 Eraiskust omanik võib nö kogu kupatuse anda ettevõttele, st kulud-kulud, AGA kui ettevõte tasub objekti säilimisega seotud kulusid (remondifond, maamaks,jmt), siis seadusest tulenevalt tekib ettevõttel tulumaksu kinnipidamise kohustus nende kulude pealt. Korteri remondi puhul probleemi ei näe, kui ajavahemik on mõistlik (mitte nii, et firma täna teeb (kapitaal)remondi ja homme võtab omanik selle objekti tagasi-siis on MTAl taas alust tulumaksu nõuda). Kui näiteks täna teeb firma korraliku remondi, kasutab korterit järgmised 5-10a, siis tundub okei. Kui kapitaalremondi, mille käigus lammutatakse/ehitatakse seinu, ehitatakse täiesti uus vannituba jne, mille kaudu korteri hind tunduvalt tõuseb, siis…ma ei ole enam nii kindel, kuidas MTA tõlgendaks seda kui omanik oma vara taas enda kasutusse saab kordi väärtuslikumana kui see enne oli. Rendiperioodil probleemi ei tohiks olla, sest üldjuhul iga üürilepingu puhul on alati üürilepingutes punkt, et üürile võtja peab säilitama (arvestades loomulikku kulumist).Teoreetiliselt väga suurte parenduste korral peaks üürnik enne pinna tagastamist viima ta seisukorda, mis oli enne üürile võtmist (praktikas ma ei tea, et sellist varianti oleks olnud 🙂 iga omanik on õnnelik kui korter on paremas seisus kui enne).
Krista, kas lühiajaliseks väljaüürimiseks (AirBNB) ostetud korter on pigem kinnisvarainvesteering või materiaalne põhivara? Ettevõtte põhitegevusala ongi lühiajalise majutusteenuse pakkumine.
Tere! Tegemist on kinnisvarainvesteeringuga, sest kuigi materiaalse põhivara üks kasutamise eesmärk võib olla rendile ja üürile andmiseks, laenamiseks või kasutamiseks muudel alustel, siis siinkohal on kinnisvara puhul erand. Üürile/rendile antav kinnisvara (maa ja ehitised) materiaalse põhivara hulka ei kuulu, kuigi näiteks samal eesmärgil kasutatavad ehitusmehhanismid ja sõiduautod kuuluvad.
Kas eraisiku ja ettevõtte vahelisse lepingusse ei saaks seada tingimuseks, et ettevõte tasub KÜ/haldusfirma poolt omanikule esitatud arve täies ulatuses? St nii arvel kajastuva remondifondi kui kortermaja kindlustuse.
Või vaadeldaks neid kulusid (nt remondifond, kindlustus) siis juba erisoodustusena omanikule, millelt tuleb tasuda erisoodustusmaks?
Ettevõtte ja hilisema eraisikust üürniku vahelise lepingu tingimusena ei ole üürnikul muidu kohustust seda remondifondi maksta, nii et see jääbki puhtalt ettevõtte kanda. Või ei ole selline kohustus ka ettevõttele kehtiv isegi kui leping omanikuga nii kohustab?
Kui ettevõte maksab ise selle arve täies ulatuses ja omanik peab ettevõttele esitama kuluhüvitisnõude, siis kuidas kajastub see ettevõtte raamatupidamises?
Remonditööde kulu saaks lepingusse sisse kirjutada ju nii, et tegemist ei ole vara parendamisega/väärtuse tõstmisega vaid jooksva remondiga vara seisukorra säilitamiseks sellisena nagu see oli omanikult vastuvõtmise hetkel. Sellisena sõnastades ei tohiks ju omanik tulu saada, vara lihtsalt säilib.
Tere! See on väga hea küsimus, millele ühest vastust vist polegi. Iseenesest võib lepingusse kirja selle kõik panna, aga soovitaks enne mõne pädeva maksujuristiga konsulteerida, sest remondifond jm taoline võib jääda küll ettevõtte kanda, aga seda võib tõlgendada (MTA suure tõenäosusega tõlgendabki) otseselt eraisikust omaniku tuluna, seega tekib tulumaksu kinnipidamise kohustus. Ma pole kahjuks maksujurist aga kipun arvama, et kui isegi lepingusse panna, et see on ettevõtte kohustus, siis kas see mitte pole õigustühine? Remonditöödega probleemi ei näe kui ajaperiood on mõistlik (mitte nii, et firma täna teeb (kapitaal)remondi ja homme võtab omanik selle objekti tagasi-siis on MTAl taas alust tulumaksu nõuda). Eraisikust omanik ei pea eraldi mingit kuluhüvitise nõuet esitama. Kui ettevõttel on olemas kommunaalide arve, kus peal remondifond jmt kulud ning omanikuga on leping, siis tulumaksu kinnipidamise kohustus tekib ettevõttel seadusest tulenevalt, olenemata kas ta kannab selle osa arvest omanikule või tasub ise. Kui selle osa arvest maksab eraisikust omanik ise, siis ei teki ka TM kohustust.
Tere! Mul on väljaüürimiseks korter, mille olen andnud lepinguga oma ettevõttele kasutada. Kas ma saan selle korteri anda tasuta päriseks oma ettevõtte omandiks? Kas mul tekib sellega seoses tulumaksukohustust? Soovin,ei korter oleks kinnisvararegistris minu ettevõtte nimel.
Tere! Korteri saab tasuta anda oma ettevõttele. Kuna eraisikuna mingit tulu sealt ei tule, siis ei teki ka tulumaksu kohustust. Meeles tasub ka pidada, et omanik ei või müüa oma korterit üle turu hinna enda ettevõttele. Ettevõte aga ei tohi tasuta anda ega alla turuhinna müüa eraisikule (omanikule) korterit, siis tekiks maksustamise koht.
Tere! Raamatupidamislik küsimus:
Kommunaalkulude arved tulevad ettevõttele, millele korter kuulub. Ettevõte esitab arve kommunaalkulude eest edasi üürnikule. Kas raamatupidamises kajastab ta selle arve kommunaalkulude vähendusena või müügituluna?
Kommunaale võib näidata nii ja naa.
Neto on täiesti okei, ehk näidata kuluvähendusena.
Kindlasti ei lähe see käibemaksukohustuslase piirmäära sisse.
[…] Ilmus algselt Pilvebüroo blogis, sealt leiate ka kommentaarides arutelu: Kinnisvara maksud […]
Kui olen oma korterid andnud lepinguga oma enda ettevõttele haldamiseks. Nüüd üürib kortereid välja minu ettevõte. Ettevõtte alt esitan iga kuu üürnikele arve, kus on peal üür, kommunaalid, elekter jne. Aga KÜ esitab kommunaalide arve, minule eraisikule, sest ma olen korteri omanik. Nemad ei esita seda firma nimele, kes tegeleb üürimisega. Siis kas ma võin maksta ettevõttega ka neid kommunaalide arveid, mida KÜ esitab minule kui eraisikust omanikule kinnisturaamatu põhjal?
Või maksuamet vaatab viltu kui maksan korteri kommunaale firma kontoga, kui arved esitatakse hoopis eraisikule?
Ise sees ei ela.
Tere! Ettevõte võib tasuda neid kommunaalide arveid, sest esitab need edasi üürnikule (st vahendab neid). Kindlasti tuleb antud arved säilitada raamatupidamises ning arvetel olevat käibemaksu ei tohi kajastada ettevõtte käibemaksu deklaratsioonis. Siis peaks kõik korras olema.
Tere,
kui eraisik annab tasuta oma korteri oma ettevõttele ja ettevõte üürib selle välja siis kas ettevõte peab üürima selle keskmise turuhinnaga või võib summa ise sätestada?
Kas minu õde/tuttav/naaber võib samuti anda oma korteri minu ettevõttele tasuta kasutada ja kogu tulu laekub ettevõttesse?
Kas on õige ka et mina ise võin oma korteri oma ettevõttele tasuta anda aga turuhinnast madalamalt müüa oma korterit oma ettevõttele ei või?
Mis seadused seda sätestavad et ise lähemalt uurida.
Tänan
Tere, ettevõte võib selle korteri välja üürida enda sätestatud hinnaga. Erandiks on tehingud seotud osapooltega, siis on oluline turuhind. Ettevõte ei tohi omanikule/osanikule/juhatuse liikmele välja üürida korterit alla turuhinna (olenemata, kelle oma see korter on). Kehtib reegel, et omanik/osanik/juhatuse liige võib asju anda kasutada/rentida/müüa oma ettevõttele null kuni turuhind ja ettevõte omanikule/osanikule alates turuhind. Seega oma korteri võib oma firmale müüa ükskõik mis hinnaga, kuni see ei ületa turuhinda (maksuamet võib turuhinnast üle jäävat osa tõlgendada veidi teisti ja nõuda täiendavaid makse, tulumaksu kohustus on eraisikul kui müüjal igal juhul kui ei ole tegu ühe oma kodu müügiga 2aasta jooksul).
Ka õde/tuttav/naaber võib anda korteri tasuta kasutada. Kindlasti tasub vormistada kirjalik leping! Ja meeles peaks pidama, et kui ettevõte tasub objekti säilimisega seotud kulusid (remondifond, maamaks,jmt), siis maksuamet võib seda tõlgendada kui omaniku mitterahalist tulu ja nõuda tulumaksu tasumist (TM kinnipidamise kohustus on ettevõttel, tasumise kohutus solidaarne, st mõlemad osapooled vastutavad).
Tulumaksuseadusest ja võlaõigusseadusest leiab palju huvitavat selle kohta.
Tänan,
küsin veel Tulumaksuseaduse § 50 (4) Kui residendist juriidilise isiku ja temaga seotud isiku vahel tehtud tehingu hind on erinev nimetatud tehingu turuväärtusest, maksustatakse tulumaksuga summa, mille maksumaksja oleks tuluna saanud, või summa, mille maksumaksja oleks kuluna kandmata jätnud, kui siirdehind oleks vastanud tehingu turuväärtusele.
Ehk saan aru et mina ja minu ettevõte võivad teha tehinguid turuhinnaga sh ka siis minult minu ettevõttele korterit müües.
Kui eraisik müüb enda korteri ka alla ostuhinda siis ei pea eraisik tulu maksma.
Tänan veel kommenteerimast
Turuhinnas peavad tegema tehinguid seotud ettevõtted, sellisel juhul ei ole mingit kuni turuhinnani (omanikult) või üle turuhinna (ettevõttelt) tehinguid lubatud. See on seotud sellega, et ettevõtte omanik ehk eraisik võib kinkida oma ettevõttele asju. Kui omanik müüb korteri oma ettevõttele alla turuhinna, siis vahe turuhinna ja müügihinna vahel on kingitus. Eraisikute tehtud kingitusi ei maksustata. Kui ettevõte müüb omanikule korteri alla turu hinna, siis turuhinna ja müügihinna vahe on kingitus (maksuamet võib ka palgalisaks arvestada), mis kuulub maksustamisele:
§ 49. Tulumaks kingitustelt, annetustelt ja vastuvõtukuludelt
(1) Residendist juriidiline isik, välja arvatud § 11 lõikes 1 nimetatud nimekirja kantud isik, maksab tulumaksu tehtud kingitustelt ja annetustelt, millelt tulumaks ei ole § 41 alusel kinni peetud või § 48 alusel makstud, arvestades lõigetes 2 ja 4 nimetatud erisusi. Tulumaksuga ei maksustata reklaami eesmärgil üle antud kaupa ega osutatud teenust, mille väärtus ilma käibemaksuta on kuni 10 eurot. Kingitusena käsitatakse ka kuni 10 000 euro suuruse võidufondiga kaubandusliku loterii võitu, arvestamata eelmises lauses sätestatud piirmäära.
Natuke täpsustaks 🙂
Omanikul on alati õigus oma ettevõtet doteerida – teha tasuta tööd, anda tasuta (või odavamalt) asju. Sedapidi maksustamist ei ole.
Teine lugu on siis, kui ettevõttest raha või varad liiguvad omaniku poole – see vara maksustatakse reeglina nagu dividendid, v.a kui tegemist turuhinnaga tehingutega.
Ehk siis:
a) omanik müüb korteri turuhinnast odavamalt oma ettevõttele = kõik ok.
b) ettevõte müüb korteri turuhinnast odavamalt omanikule -> vahe tuleb maksustada tulumaksuga, omanik sai kasu.
c) ettevõte müüb korteri turuhinnast kallimalt omanikule = ok.
Kui ettevõttele kuuluvas korteris osutatakse majutusteenust (AIRBnB jms) ja selle pealt makstakse käibemaksu 9%, kas siis remondi ja muudelt kuludelt võib maksuametilt tagasi küsida käibemaksu 9 % või 20% ?
Tere, Kui korteris on ainult lühiajaline majutus, siis teenuse müügil 9% ja kuludokumentidelt 20% saab tagasi. Kui aga korteris on ka pikaajaline üürimine, siis on vaja proportsionaalselt kulusid arvestada, st kõikide kulude käibemaksu ei saa täismahus tagasi küsida.
20% võib
Kui on eraisikuna soetatud korter, ja 2016. juulist alates on airbnb kaudu toimunud lühiajaline väljarentimine, siis kuidas olek optimaalne maksustamine? Kas saan korteriga seotud kulud maha arvestada? ja maks jääb siis 9%?
Tere, kas eraisik ise üürib korterit välja või tehakse seda ettevõtte kaudu?
9% käibemaksu saab lisada ainult ettevõte. Eraisik deklareerib oma tulu ja tasub tulumaksu.
Alates 2016. aastast võib füüsiline isik üüritulust korteri üürimisega seotud kulude katteks 20% maha arvata. Selleks ta kuludokumente esitama ei pea. 20% mahaarvamine tehakse üüritulu deklareerimisel tuludeklaratsiooni alusel. Esmakordselt tehakse mahaarvamine 2016. a tuludeklaratsiooni alusel, mis esitatakse hiljemalt 2017. aasta 31. märtsiks.
Kas üürimisega seotud kulude katteks kuni 20% maha arvestada võib j’rgnevad kulud: nn kommunaalid, eluasemelaen?
Tere, Vabandust, läksin eelmise vastusega teemas liiga laiali. 20% mahaarvamine kehtib pikaajalise väljaüürimise korral. Kui eluruum antakse kasutusse inimeste majutamiseks, siis sellisel juhul 20% mahaarvamist rakendada ei saa ning saadud tulu tuleb deklareerida renditulu tululiigi all. Näiteks AirBnB või booking.com kaudu inimeste ajutiseks majutamiseks eluruumi kasutuse andmisel peab eraisik, kellele see ettevõtluseks ei ole, oma tuludeklaratsioonis kajastama tulu brutosumma, millest kulusid, sealhulgas teenustasu, maha arvata ei saa.
Tuludeklaratsioonis on mitu erinevat punkti (5.1, 5.4, 7.3, 7.4, 8.1 ja 8.7) kus rendist/üürist saadud tulu deklareerida. Punkti 7.4 kirjutatakse pikaajalise eluruumi üürilepingu alusel saadud üüritulu (brutosumma ja sellest arvutab Maksu- ja Tolliamet ise üürimisega seotud kulude katteks maha 20%). Lühiajalist (AirBnB jmt) renti tuleb kajastada punktis 7.3 Renditulu ja seal kajastatud brutosummast Maksu- ja Tolliamet midagi maha ei arvuta.
Kommentaare on päris palju, kas ma õigesti sain aru:
Korteri saab ettevõttele üle anda tavalise tasuta kasutamise lepingu kaudu, mille alusel ettevõtte maksab eraisikule igakuiselt kommunaalkulud+tv/internet, v.a. remondifond.
(kas kuluhüvitusnõue on vajalik või arveid KÜ-st ja TV teenusepakkujalt piisab?)
Eraisik ise maksab need summad (+remondifond) edasi korteriühistule+tv teenuse pakkujale ja deklareerimiseks temal tulu ei teki.
Ettevõtte ei ole KM kohustuslane ja annab korterit üürile majutusteenusena (AirBNB, Booking jne) NULL käibemaksuga (isegi kui tavaline käibemaksumäär on 9%).
Ettevõtte arvelt võib kanda järgmised kulud: kommunaalkulud mis makstakse igakuiselt omanikule, Booking teenustasu, auto küttekulu (kui auto on firma arvel), koristusvahendid ja koristusteenus,
remondimaterjalid, mööbel, sisustus, ühesõnaga kõik objekti hooldusega ja säilitamisega seotud kulud täies ulatuses (aga KM kindlasti tagasi ei küsita).
Tere Dimitri! Jah, oled õigesti aru saanud. Ideaalis võiks olla kuluhüvitisnõue koos arvetega, aga üldiselt ka ainult arvetest piisab. Kõik ülejäänud on nii nagu kirjutasid.
Aitäh vastuse eest!
Tere,
soovin müüa enda eraisiku korteri enda OÜle ja OÜ müüb selle korteri edasi uuele omanikule.
Kas enda ja OÜ vahel peab näitama ka panga ülekandeid? Ise annan oma ettevõttele laenu 0%, kannan laenusumma ettevõtte kontole ja siis peale notarit ettevõte kannab selle mulle tagasi ostuhinnana? Või piisab kui notarisse läheb kirja sularahas ja mingeid kandeid ei toimu? Või on kandeid vaja raamatupidamise jaoks?
Tänan info eest.
Tere Jaan! Kui notariaalses ostu-müügi lepingus on ostusumma, siis see on ka raamatupidamislike kannete aluseks, et võtta üles kohustus või nõue (ettevõtte seisukohalt vaadates kui ostetakse korter ja kui müüakse). Panga ülekannetega (või kassas raha liikumisega) vastav kohustus või nõue vähendatakse. Laenu andmine ettevõttele on eraldi tehing. Neid kandeid on raamatupidamises kindlasti vaja.
Ehk siis raamatupidamises näeks see välja enam-vähem nii:
1. Omaniks annab laenu näiteks 50 000eur
D pank/kassa 50 000
K võlg omanikule 50 000
2. Notaris tehakse ostu-müügileping (kv hinnaks näiteks 50 000eur)
D Kinnisvara investeering
K võlg tarnijale (kv müüjale) 50 000
3. Kinnisvara eest tasumine:
D võlg tarnijale (kv müüjale) 50 000
K pank/kassa 50 000
Kande 2 ja 3 võib ka korraga teha: D kv investeering, K kassa/pank.
Kohustus omanikule laen tagasi maksta jääb aga endiselt alles.
Tere,
Küsimus seoses ettevõtele tasuta kasutada antud korteri kindlustusega. Ehk siis andsin enda korteri enda ettevõttele tasuta kasutada ja üürin seda välja pikaajaliselt. Kas selle korteri kindlustuse võin maksta firma arvelt või tuleks see ikkagi mul endal maksta?
Tere! Ettevõte peaks saama ka ise korterit kindlustada (täpselt tasuks üle küsida pakkumist kindlustusmaakleritelt). Kindlustuskulud sobib kanda ettevõttesse, seega kui kindlustuse arve tuleb omanikule, võib ettevõte selle vastavalt kokkuleppele (ideaalis kirjalikult ja lepingus) ka hüvitada.
Tere!
Mul oleks küsimus kulude arvestamise osas. Nimelt ettevõtte üürib korterit välja Booking.com kaudu (st lühiajaline majutus, maksustatakse 9% km-ga).
Selle kinnisvaraga seotud kulud on seotud ettevõtlusega ja km-i tohib tagasi arvestada – nt remont, mööbel, nõus jms.
AGA…kas siia alla kuuluvad ka kohv-tee-suhkur jms, mis tihtipeale samuti korteris kliendile kasutamiseks olemas on? Kas sellised (nö söök-jook) kulud on tavaline firma kulu ja tohib km-i täisulatuses maha arvestada või peaks seda käsitlema ikkagi vastuvõtukuluna (esinduskulu), st summa läheb täissummas kulusse ja km-i arvestada ei saa (+deklareerimine TSD lisal)?
Ette tänades
Tere
Hea küsimus! Pigem siiski esinduskulu, sest sa ei paku (ega ka ei tohi pakkuda) toitlustusteenust ..
Tere!
Nii öelda söök-jook esinduskulu, aga tekkis küsimus, et kas ka tavaline pudelivesi (olenemata suurusest) läheb samuti esinduskuludesse?
Tere, Reili! Esinduskulude kohta saad rohkem lugeda siit https://pilvebyroo.ee/esinduskulud/
Kui vesi on ostetud külalistele siis läheb see esinduskulude alla.
Kui aga vett kasutavad töötajad siis: vastavalt töötervishoiu ja tööohutuse seaduse §11 lg 8 kohaselt peab tööandja tagama töötajatele nõuetele vastava kvaliteetse joogivee ja ühekordsed või pestavad jooginõud. Maksustamisel ei oma tähtsust, kas tööandja tagab joogivee voolava veega kraanist või veeanumatest, oluline on, et tegu on nõuetele vastava joogiveega.
Sellisel juhul tavaline vesi ei ole erisoodustus, maitsega vesi on.
Tere! Ostsin endale eraisikuna korteri Pärnus ja tegin remondi. Pool aastat hiljem selgus, et see korter pole päris see ja müüsin maha. Kuna oli tehtud remont, siis müügihind kõrgem. Kavatsen tulumaksu tasuda, aga kas saan ka eraisikuna remondi kulude summa ostuhinnale juurde lisada?
Remondikulude mahaarvamine on ettevõtja privileeg, eraisik saab maha arvata vaid müügiga otseselt seotud kulud ja ostuhinna.
Tere
Kui rentida firmale eluruum — korter kontoriks, siis kuidas maksud — kas km saab kuluarvetelt maha arvestad?
Rendiarvelt ilmselt ainult siis kui rentida ettevõttelt?
Kas eraisikult rentides peab ettevõtja tulumaksu tasuma ja kinni pidama?
Tänud!
Tere, Indrek! Kui korter on eluruum, siis rendiarvel ei ole võimalik käibemaksu kajastada. Eluruumi rent on maksuvaba käive. Äripinna puhul on võimalik valida, kas lisada või mitte. KM lisamisest tuleb teavitada Maksuametit.
Kuluarvete puhul saab käibemaksu maha arvata see, kelle nimel on arve väljastatud. Seega kui arve on väljastatud rendile andja ettevõtte nimel, siis rendile võtja käibemaksu maha arvata ei saa. Kui rendile andja väljastab rendile võtjale kuluarve, siis saab rendile võtja käibemaksu maha arvata.
Eraisikult rentides on tõesti ettevõtte kohustus tulumaks kinni pidada ja deklareerida.
Tere,
tänan asjaliku teema eest.
Täpsustakse veel sellist asja, et kui annan eraisikuna enda OÜ-le korteri tasuta kasutamiseks ning rentnik kannab igakuiselt OÜ-le üüri + kõik kommunaalid (sh remondifond), siis kuidas toimida – kas maksan OÜ arvelt kommunaalarve ja see läheb kulusse või on OK ka nii, et maksan eraisikuna kommunaalarve (kuna KÜ esitab selle eraisikule) ja siis kannan OÜ-lt selle summa eraisikule tagasi. OÜ-le läheks see kuluna ja eraisikule ei tohiks see ka tulu olla? Kas selline süsteem on OK?
Tänud!
Tere, Timo! Kui ettevõte kompenseerib remondifondi jmt eraisikule, siis on see eraisikule tulu. Kui erasisik on andnud tasuta kasutada korteri OÜle, üürnik tasub kõik nii nagu vaja, siis kõige mõistlikum on, et OÜ kogub üürniku käest kommunaalid ja üüri ning tasub kommunaalid arve saadud arve alusel – see on ok. Korteri omanik edastab OÜle vaid arve, muud tegema ei pea. Oü katab kulud. Ainus, mida OÜ teha ei saa, sest arve pole OÜ nimel on arvel oleva käibemaksu arvestus. Kogu arve on sel juhul kulu. Kas OÜ kajastab üürnikule edastatud kommunaalarve summat tuluna või üürnikult saadud raha kulu vähendusena – see on vaba valik.
Tere!
Kui eraisik annab oma korteri OÜle kasutamiseks kontorina, aga õigusega seda võimalused AirBnB või booking.com’i kaudu välja üürida, siis kas tehtud kulutused (lambid, mööbel jne) saab kuluna kirja panna? Kuidas on nende kulude km arvestus?
Tere, Tiiu! Eraisik võiks sellisel juhul lihtsalt korteri ettevõttele kasutada anda ja ettevõte saab siis vastavalt vajadusele kasutada seda enda kontorina või lühiajaliseks majutuseks. Ettevõtte tehtud kulutusi saab kuluna kajastada ja käibemaksu tagasi küsida (kuna kontori kulud on ettevõtte tegevusega seotud kulud ja lühiajalise majutuse kulud on käibemaksustatava tulu teenimiseks tehtud kulud; kui korteris hakatakse pakkuma ka näiteks pikaajalist majutust, siis tuleb KM arvestada proportsionaalselt, sest pikaajaline üür on käibemaksuvaba tulu).
Tere! Asjalik lugemine! Minul küsimus: meil korteriühistu üritab väita, et kuna lühiajaliselt kaudu korterit välja üürides on tegu äritegevusega, siis peaks eluruumid muutma äripindadeks. Paraku ei ole sellist juriidilist terminit nagu äripind. VÕS § 272 järgi on Eluruum on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum. Seega igasugune ruum, mida kasutatakse äritegevuseks on äriruum (ehk äripind), olenemata kas tegu on eluruumiga või mitte eluruumiga. Seega mida peaksin tegema?
Tere,
Praegu on mul eraisikuna üürileping oma üürnikuga, aga ma sooviks seda üle viia ettevõtele. Kas ma teen kogu leping ümber ja vahetan minu nimi oma firma nimiga, või kas lepingu lisa piisab, kuhu kirjutan, et edaspidi on üürileandja nimi ja konto ettevõte omad?
Tere! Kõige korrektsem oleks praegune leping lõpetada ja ettevõtte alt uus leping üürnikuga teha.
Tervist.
Kolisin Airbnb/Bookingu platvormil välja renditava toa (ehk enda eluruumi osa) n-ö. firma alla. S.t Airbnb/Bookingu tulud laekuvad nüüd otse firma kontole ning ilmselt järgmisest aastast saab sõlmitud ka tasuta kasutamise leping ning mingis propotsioonis ka kulude hüvitamine.
Milliseid dokumente on vaja firma raamatupidamisse lühiajalise rendi puhul? Airbnb ega Booking iga kliendi kohta mingit algdokumendile vastavat faili ei väljasta, on ainult nn. koondfailid valitud perioodi lõikes, kus on näha külaliste nimed, broneerimise kuupäevad ning välja makstud summad – firma nime ega midagi seal pole… Kas selline fail sobiks ja/või kuidas peaksin/tohiksin seda täiendada, et sobiks?
Airbnb puhul olen kasutanud võimalust terve kuu külaliste broneeringud välja maksta ühekordselt kuu lõpus ning olen sellele vastavalt teinud ka Meritis müügiarve. Kuid saan aru, et oleks vaja ka mingit dokumenti lisaks – s.t pangakonto väljavõte iseenesest ei ole ju vastav algdokumendile?
Bookingus laekuvad summad aga iganädalaselt – sooviks teha ühe müügiarve kuu lõpus, võttes kõik laekunud summad kokku.. Kas saab nii? Segane jutt, kuid kahjuks on teema kohta väga vähe infot..
Tere! Koonddokument, kus peal laekunud summad ja maha võetud vahendustasud, on täiesti sobiv. Panga väljavõte ei ole algdokumendiks sobiv.
Tere!
Saan ikka õigesti aru, et see sama koonddokument on ju ikka arve koostamisel aluseks?
Minul tekkis sama küsimus, kas saab nii, et kord kuus teen ühe koond müügiarve terve kuu jooksul laekunud summade peale? Ainuke erinevus selles, et vara on ettevõtte oma ja tegemist ongi lühiajalise majutusega, maksustatakse 9% km-ga.
Tere! Täiesti okei on teha kuu lõpus koondmüügiarve raamatupidamise programmi ja võtta aluseks bookingu/airBnB poolt väljastatud koond väljavõte.
Tere!
Kui korter on antud oma OÜ-le praegu 0 euroga välja üürimiseks eraisikule. Kui nüüd teeksin lepingu muudatuse ja näiteks küsiksin korteri eest üüri 200 eurot oma firma käest. OÜ peab tulumaksu kinni 40 eurot. Kui ma esitan 2019 deklaratsiooni 2018 tulude kohta, kas siis deklareeritud üüritulust arvestatakse 20% maha ning saan tulumaksu tagasi või loetakse, et sellel juhul tegemist rendiga, kuna OÜ saab üüritulu näiteks 400 eurot üürnikult?
Tere, Elsa! Loodetavasti sain küsimusest õigesti aru. Kui Sina üürid enda ettevõttele, siis deklaratsioonis sisestad üüritulu summa lahtrisse 7.3 (Renditulu: täidetakse üüri puhul ettevõttele, kes üürib seda edasi). Ehk deklareerid 200eur. See mis summa eest ettevõte edasi üürib ei oma tähtsust.
Tere!
Kas saaksite vastata ka eelnevale küsimusele palun? 🙂
Tere, Kuido! Millist küsimust täpsemalt mõtled? 🙂
Tere!
Plaanin anda uuest aastast enda isiklikust korterist ühe toa tasuta kasutamise lepingu alusel enda ettevõttele Airbnb/majutusteenuse osutamiseks.
Kas lepingusse võiks jätta sisse klausli, et antud tuba võib jätkuvalt kasutada ka eraisik X (mina), aga sel juhul lepinguga kaasnevad kohustused ja õigused ei laiendu?
Ehk sisuliselt – tuba oleks n-ö ühiskasutuses ning majutusteenusega seonduvaid kulusid toas kataks jätkuvalt ettevõte (kommunaalkulusid praegu ei plaani hakata proportsionaalselt hüvitama), aga kui näiteks Airbnb külalist ei ole, võiksin siiski seal rahuliku südamega ka ise elada/toimetada? Kas üldse peaks/tohiks sellist punkti lepingusse panna?
Tere! Muidugi võib ruumi ka eraisik edasi kasutada, aga kommunaalkulud tuleks ikkagi proportsioonis hüvitada, vastasel juhul võib tekkida maksukohustus (kui ettevõte kannab kulud, aga omanikust eraisik kasutab).
Tere. Kui ettevõttele on tasuta kasutada antud korter eraisiku poolt. Ettevõtte üürib selle välja pikaajaliselt. Kuidas ettevõte seda korterit oma bilansis kajastab? Või ei peagi seda bilansis arvele võtma, vaid lihtsalt saab selle korteri pealt üüritulu?
Tere, Airika! Antud juhul korterit bilansis ei kajastatagi (korter ei ole ettevõtte vara, vaid eraisiku vara).
Tere! Tänud väga asjaliku teema tõstatamise eest! Plaanis on luua ettevõte, millele antakse tasuta eraisiku poolt rendile majaosa, mida ettevõte hakkab Airbnb kaudu lühiajaliselt välja üürima. KM-kohuslaseks ei registreerita ja toitlustust ei pakuta. Milline peaks olema loodava ettevõtte täpne EMTAK kood? 5520 Puhkuse- ja muu lühiajaline majutus? 68201 Enda või renditud kinnisvara üürileandmine ja käitus? Kas siin esineb ka kulude vahel erinevust või võib mõlema puhul kommunaalide / sisustuse / remondiga seotud kulusid maha kanda?
AirBnB on lühiajaline majutus, jah.
Kulude mahaarvamisel vahet ei ole, ainult käibemaksustamisel.
Tere!
Nõustun kuskil eelpool kommenteerinud isikuga, et teema kohta veidi vähe infot.
Kui maksed laekuvad igapäevaselt AirBnB UK-lt (ehk VAT no GB…) ja arvet neilt ei saa ehk siis teen ise kuu lõpus koondarve vastavalt väljavõttel toodud infole. Arve peaks siis olema ju ikka UK-le? (nt. olemas ka Iirimaa) Kuidas arvel KM näidata?
Loodan, et vastate 🙂
Ka neile küsimustele, mis eelpool teiste kommentaaride juurde said esitatud. 🙂
Tere! Kas AirBnB kasutajad on UK-s? Kui teenuse ostjad on ikkagi Eestis, siis tuleks koondarve teha kuu lõpus eraisikule (vahel tahab mõni ettevõtte eraldi arvet saada) ja käibemaks näidatakse 9% nagu Eestis on.
Kui teenus müüakse välismaale (EL) siis ettevõttele kes on esitanud on KM numbri saab väljastada arve 0% KM-ga, teisele aga läheb 9%. Konkreetne leht, mille kaudu arveid väljastatakse on pelgalt vahendaja, ning küsib selle eest ilmselt ka miskit komisjoni tasu. Majutuse ostavad ikkagi inimesed (tavaliselt siis eraisikud)
Eestisse ikka! Aitäh vastamast!
Tere! Soovin nõu küsida seoses korteri üürile andmisega. Ettevõte A on ostnud laenuga korteri (eluruumi) ja laenumakseid tasub põhitegevusega seotud tulult (mis ei ole korterite üürimine). Ettevõte A soovib anda selle korteri tasuta kasutamiseks ettevõttele B (nii ettevõte A kui ettevõte B kuuluvad samale juhatuse liikmele), et ettevõte B saaks hakata korterit pikaajaliselt välja üürima ja ettevõttesse B tulu teenima. Ettevõte B põhitegevusalaks saaks olema enda või renditud kinnisvara üürileandmine ja käitus ning üüritulu laekuks täies mahus ettevõttesse B. Kas sellisel juhul ühelt ettevõttelt teisele vara tasuta kasutamiseks piisab vara tasuta kasutamise lepingu sõlmimisest ja/või millega peaks veel arvestama, et juriidiliselt oleks eespool kirjeldatud tegevus korrektne? Korter jääks ettevõtte A kinnisvarainvesteeringuks ja ettevõtte B bilansis ei kajastuks.
Tere, Raido! Seotud ettevõtete vahelised tehingud peavad olema turuhinnas (ehk ettevõte A saab rentida kinnisvara ettevõttele B, kes omakorda ruumi edasi rendib). Tasuta kasutada saaks anda eraisikust omanik enda kinnisvara ettevõttele.
Tere. Aitäh kasuliku lugemise eest, tekkisid ka mõned küsimused.
Omanikule kuuluv korter on antud 0 euroga üürile OÜ-le eesmärgiga see eluruumina välja üürida.
Kui kommunaalkulude arve tuleb OÜ nimele, kas ka sel juhul peaks OÜ kinni pidama remondifondilt tulumaksu?
Aga kui omanik maksab ise OÜ-le remondifondi (ja renoveerimislaenu maksed) ära ning OÜ tasub kogu kommunaalide summa KÜ-le, siis ei tule OÜ-l midagi kinni pidada ega omanikul tuludeklaratsiooni A vormil deklareerida?
Kas seoses 2021 aastast kehtima hakkavale korrale, et üürnikult võib lepinguga küsida ka remondifondi (ja renoveerimislaenu) tasumist, on mingi muutus ka omaniku poolt OÜ-le üürile antava korteri remondifondi pealt tulumaksu kinnipidamises ja eraisikuna selle deklareerimises?
Tere! Mul mitu küsimust. Kas eraomandis olevaid eluruume võib oma ettevõttele tasuta kasutamiseks anda rohkem kui ühe? Kas ettevõtte alt võib sellel elamispinnal teostada ka suuremahulisi renoveerimistöid või on mingi rahaline ülempiir määratud eluruumi renoveerimisel? Kas ühte eluruumi saab tasuta kasutamiseks anda kahele enda ettevõttele, nii et kulud läheksid 50/50, sest nimetatud pinnal toimub näiteks raamatupidamisteenuse osutamine mõlemale ettevõttele?
Tere!
Olles lugenud seda artiklit ja risti-rästi ja kommentaarides olevaid küsimusi-vastuseid, tekkis mul ikkagi veel üks soov täpsustuseks. Nimelt, kui eraisik on teinud ettevõtte nimele korteri tasuta kasutamise lepingu ning esitab seal elavale üürnikule igakuiselt arve, milles sisaldub üürisumma ja eraldi kommunaalmaksed, mille arved on esitatud korteri eraisikust omanikule, siis kuidas on korrektne neid kommunaalmakseid tasuda? Kommunaalmaksete arved on enamuses eraisikust korteriomaniku nimel. Kas neid saab tasuda otse firma kontolt või peaks eraisikust korteriomanik kõigepealt need ise tasuma ning kuluaruande alusel talle need firma kontolt kompenseerima? Kui saab tasuda otse firma kontolt, siis kuidas oleks seda tehingut korrektne kajastada raamatupidamisprogrammis (mis konto tehinguga on tegemist)?
Tere!
Mis juhul saan ettevõttest rendimakset endale maksta ja millest selle suurus sõltub? Kas osakapitali sissemakse ei ole siinkohal tingimuseks nagu dividendide maksmise puhul? Tänulikult!
Tere.
Palun abi kinnisvara kohapealt,
On plaanis osta korter panga laenuga firmale. Korterilt ei küsi me tagasi käibemaksu, sest oleme km vaba ettevõte.
Sinna läheks elama firma omanik.
Kas peab tasuma erisoodustus maksu vmt, kui firma omanik ei tasu üüri?
Kui peab maksma erisoodustus maksu, siis kas kui omanik maksab ise kommunaalid, kas siis peab ka maksma erisoodustus maksu?
Kui firma omanik laenab raha firmale korteri ostuks näiteks 30 000 , siis kas seda saab vajadusel igakuiselt vähendada üüri makse arvelt ja siis ei pea tasuma erisoodustus maksu?
Tere,
Kui mul on ainult üks korter mida üürin lühiajaliselt välja Airbnb’s ettevõtte alt ja mille käive on alla 40000Eur kas ma siis olen kohustatud ikkagi ettevõtte registreerima KM kohustlaseks?
Tere! Kui käive on alla 40 000 EUR, siis pole kohustust hakata käibemaksukohustuslaseks. See on vabatahtlik.
Tere
Arve vormistuslik pool ettevõtte alt korterit pikaajaliselt välja üürides. Kas arvetel peavad olema mõlema üürniku nimed (üürilepingus on 2 in kirjas üürilevõtjana) või piisab ühest nimest?
Tere
Mind huvitaks ka.
Olles lugenud seda artiklit ja risti-rästi ja kommentaarides olevaid küsimusi-vastuseid, tekkis mul ikkagi veel üks soov täpsustuseks. Nimelt, kui eraisik on teinud ettevõtte nimele korteri tasuta kasutamise lepingu ning esitab seal elavale üürnikule igakuiselt arve, milles sisaldub üürisumma ja eraldi kommunaalmaksed, mille arved on esitatud korteri eraisikust omanikule, siis kuidas on korrektne neid kommunaalmakseid tasuda? Kommunaalmaksete arved on enamuses eraisikust korteriomaniku nimel. Kas neid saab tasuda otse firma kontolt või peaks eraisikust korteriomanik kõigepealt need ise tasuma ning kuluaruande alusel talle need firma kontolt kompenseerima? Kui saab tasuda otse firma kontolt, siis kuidas oleks seda tehingut korrektne kajastada raamatupidamisprogrammis (mis konto tehinguga on tegemist)?
Tere. Kas saan õigesti aru, et olukord on endiselt sama. Kui eraisiku korter anda tasuta kasutusse ettevõttele, üürnik tasub üüri ja kommunaalid ettevõttele ja ettevõte viimase otse KÜ-le, siis eraisikust omanikule on remondifond endiselt potentsiaalselt tulumaksukohustust kaasa toov? Kui see on nii, kas siin on mingeid lahendusi, kus seda saab vältida? Näiteks üürnik maksab kommunaalid otse KÜ-le?
Tere!
Tahan küsida pärandatud korteri müümisest omale OÜ-le. Ma ei ela Eestis aga sain endale pärandina Eestist korteri. Siiani korter on seisnud tühjana aga tahaksin nüüd ta üürile anda, kuid nii, et tulumaksuvabastust ei kaotaks. Lahenduseks mõtlesin OÜ asutada ja investeerida sinna asutamisel korteri turuväärtuse võrra kapitali. Siis koliksin korterisse mõneks kuuks elama ja müüksin ta peale seada OÜ-le sama summa eest ja hakkaksin korterit väljä üürima OÜ kaudu. Arvatavasti võin teha nii tulumaksuvabalt, aga kui OÜ kunagi korteri ära müüb ja tegevuse lõpetab, kas tagastatav sissemakse on ka maksuvaba?