Ostukorv

Arhiiv

Üürikorteri ja AirBnB maksud ja kulud

Avaleht/ettevõtlus/Üürikorteri ja AirBnB maksud ja kulud

See väike ülevaade on mõeldud üürikorterite ja AirBnB-ga tegelevatele investoritele. Kinnisvara temaatika üldiselt on märksa laiem.

Isiklikus omandis olev korter ettevõttele kasutada

Maksuamet on avalikult kuulutanud, et üüritulu maksustamine on nüüd tema huviorbiidis. Sellest tulenevalt on paljud otsustanud lõpuks oma üüritulu legaliseerida, aga mitte maksustamise vaid ettevõttele üleandmise kaudu. Korteri saab ettevõttele üle anda tavalise tasuta kasutamise lepingu kaudu, kui üüritulu kohe endale kasutusse võtta vaja ei ole. Soovi korral saab lepingu teha ka muidugi tasulise, näiteks pool üüritulust. Maksustamine on üüritulul ja dividendidel sama, erinevuseks see, et üüritulu võid rahulikult endale igakuiselt maksta. Võta aluseks siin toodud kodukontori lepingud ja muuda neid vajalikult. Enda ja oma ettevõtte vahel tehtud lepingud võivad olla lihtsad, peamine, et kõik oluline on kirjas.

Pane tähele, et kuna seda korterit ei ole sa kasutanud oma eluruumina, pead korteri müügil tasuma saadud kasumilt tulumaksu. Muidugi on alati võimalus ka ise mõneks ajaks sinna korterisse elama kolida, kui müük kavas.

Käibemaks korteri üürileandmisel ja müügil

Uue korteri müük, enne kasutusele võtmist, on käibemaksuga maksustatav. Seega, kui sa ostad endale väljaüürimiseks uue korteri, näed sa lepingus käibemaksuga summat.

Korteri kui eluruumi üürileandmine on maksuvaba käive. Vastavalt ei tohi käibemaksu tagasi arvestada ka kõigilt üürileandmisega seotud kuludelt (remont, mööbel). Eluruumi edasine müük on samuti maksuvaba käive. Järelikult, kui sinu ettevõtte ainus tegevus on ühe või mõne korteri väljaüürimine eluruumina (st keegi elab seal pidevalt sees), siis ei ole ettevõtet mõtet käibemaksukohustuslaseks registreeridagi. Kui ettevõte tegeleb ka mingi muu tegevusalaga, mille tulemusena on muutunud käibemaksukohustuslaseks , siis on arvestus veidi keerukam. Tuleb arvestada käibemaksu tagasi kas kõigilt kuludelt osaliselt või ainult muu tegevusalaga seotud kuludelt.

Üks riskantne teema on praegu olukord, kui korteri omanik läbi oma ettevõtte annab eluruumina arvel oleva korteri üürile teisele ettevõttele, kes kasutab korterit äripinnana ja maksustab seda müügitulu käibemaksuga. Rahandusministeerium asus üllatuslikult seisukohale, et sellisel juhul on tegemist samuti maksuvaba käibega, kuna sisuliselt on tegemist eluruumiga. Loe nt seda artiklit.

AirBnB käibemaks

Kui korterit antakse üürile mitte eluruumina, vaid majutusteenusena (sh ka AirBnB ja analoogid), on majutusteenuse tulu maksustatud alandatud käibemaksumääraga (praegu 9%, aga see % tõuseb). Muuhulgas tähendab see aga ka seda, et kõigilt seotud kuludelt saab käibemaksu samuti tagasi küsida, sh ka korteri soetamise käibemaksu. Korteri müügile siiski käibemaksu lisada ei tohi. Kui ostul on käibemaks tagasi küsitud ja müüakse ilma käibemaksuta, tuleb hakata proportsiooni arvestama.

AirBNB muud täiendavad reeglid

Majutusteenuse osutamine ei nõua enam tegevusluba, aga turismiseaduse nõudeid peab ikka täitma.

Kui korter antakse tervikuna mõneks päevaks üürile, on tegemist külaliskorteriga. Kui üürilisi majutatakse oma majas/korteris asuvas ühes toas, on tegemist kodumajutusega. Turismiseadus nõuab andmete kogumist külastajate kohta (vt turismiseadus §24).

Nõuded majutusteenuse osutajatele on sätestatud määruses.

Kui on teemaks, trüki välja ja märgi täpselt ära, mis on asjakohased nõuded. Peamiselt on nõuded sisustusele – a la peegel ja käterätikud ning turvalisusele – a la võtmed ja tulekustuti. Kodumajutuse nõuded on madalamad kui külaliskorteril. Midagi väga absurdset silma ei jäänud.

Korteri eluruumina üürileandmisel selliseid reegleid ei ole, turismiseadus ja majutusteenuse reeglid kehtivad ainult ajutisel majutamisel.

Ettevõtte kulud

Kindlasti võib korteri üürileandmisel ettevõtte arvelt kanda järgmised kulud (muidugi eeldusel, et korralikud algdokumendid on olemas):

  • Remondimaterjalid;
  • Töömeeste teenustasu või töötasu. Kui töömehed töötavad läbi oma firma, siis esitavad lihtsalt arve, kui arvet esitada ei suuda – siis pead neile maksma töötasuna, sh registreerima töötamise registris ja tasuma kõik riigimaksud;
  • Mööbel ja muu sisustus;
  • Üürniku poolt maksmata jäänud üüriarved;
  • Muud ettevõtlusega seotud kulud, nt üürikoolitus, raamatud.

Kui tahad täpsemalt aru saada kulude mahaarvamise loogikast, võid lugeda mu raamatut 🙂

Kuna kinnisvarateema on keeruline, siis kõik küsimused ja arvamused on igati oodatud. Proovime veidi selgemaks saada seda segast valdkonda 🙂

Ettevõtja ABC. Ellujäämise kursus alustavale ettevõtjale
Telli TASUTA 5-osaline kursus
- | 2016-11-15T11:51:16+00:00 18. juuni 2015|ettevõtlus|57 kommentaari

57 kommentaari

  1. Egle 18. juuni 2015 at 12:49 - Reply

    Kui ees on remondifondist teostatavad tööd veesõlme parandamiseks nint ave esitatakse meile käibemaksuga, siis seda KM saan ma ettevõttes siiski tagasi arvata, eksole?
    Sest selliseid kuludis üürnik tasuma ei pea ning need maksuvabad ei ole. Olen ma õigesti aru saanud?

  2. Krista 18. juuni 2015 at 20:54 - Reply

    Kui ettevõtluseks on korteri väljaüürimine eluruumina, siis selle korteriga seotud kuludelt ei saa käibemaksu tagasi küsida.

  3. Sigrid 19. juuni 2015 at 10:27 - Reply

    Kui ostan uue korteri eluruumina üürile andmiseks, nii et arvel on käibemaks, kas siis saan seda tagasi küsida/arvestada või ei saa?

  4. Krista 19. juuni 2015 at 10:31 - Reply

    Ei saa paraku.

  5. Juhan 22. juuni 2015 at 14:21 - Reply

    Kui anda korter ettevõttele tasuta kasutamiseks, aga sellel korteril on erasikul pangalaen, siis kas selle igakuised laenumaksed võib ettevõtte kuludesse kanda, sest kõik tulud sellelt korterilt lähevad ju ka ettevõttele!?

    • Anonüümne 1. juuli 2015 at 10:56 - Reply

      Huvitab ka see teema! 🙂

    • Mina 9. juuli 2015 at 13:47 - Reply

      Tekkis sama küsimus mulgi, kui korter tasuta kasutamiseks ja tulu tuleb firmale, siis kuidas laenumaksetega lood on, ilmselt ei saa firma kaudu, eriti kui korter eluasemelaenuga?

  6. Krista Teearu 9. juuli 2015 at 19:29 - Reply

    Laenumaksed ei ole paraku kindlasti ettevõtte kulu. Kui on raha vaja eraisikule laenumakse tasumiseks, siis tuleb leida võimalusi ettevõttest raha väljavõtmiseks (nt rendimakse, dividendid või muud sobivad kulud).

    • Juhan 16. juuli 2015 at 11:54 - Reply

      Aga kas võimalik kasutada ka sellist võimalust, et ettevõte hakkab vaikselt (igakuiselt) nii-öelda eraisikult korterit välja ostma?

  7. Krista 16. juuli 2015 at 12:14 - Reply

    Saad näiteks oma korteri müüa ettevõttele – klausliga, et maksab igakuiselt 5a jooksul .. järelmaksuga müük on ikka ok.
    Kui ise enne sees elasid, siis ei lähe ka tulumaksu alla (kui omandiõigus kohe algul üle läheb).

  8. Mari 22. juuli 2015 at 15:10 - Reply

    Oletame, et mul on korter, kuhu olen sisse kirjutatud, kuid olen selle välja üürinud ja ise sees ei ela. Tulumaksu maksta ei tahaks (kes ikka tahaks makse maksta :p) ja teen ettevõtte ning annan korteri tasuta kasutada ettevõttele ja üüritulu laekuks ettevõtte pangakontole. Näiteks viie aasta pärast tahaks korteri maha müüa. Siis ma ei pea ju samuti mingeid makse maksma, sest mul on olnud nii pikalt sissekirjutus? Üürnikuga on leping, kus on üürisummaks näiteks 300 eurot ja kommunaalkulud tasub üürnik. Seaduse järgi ei pea üürnik maksma remondifondi ja arvutab selle ise üürisummast maha ning kannab siis vastava summa üle. On see õige teguviis? Kuidas on lood haldusfirmale makstava tasuga – kes seda maksma peaks? Haldusteenust (lume rookimine, lehtede pühkimine, muru niitmine jms) saab ju tegelikult üürnik, mitte mina, kes ma hoopiski näiteks teises linnas elan.

  9. Krista 22. juuli 2015 at 15:21 - Reply

    Ettevõtte kaudu üürileandmine JA hiljem tulumaksuvabalt müük – maksuamet on öelnud, et hakkab üüriturule tõsist tähelepanu pöörama, seega ma kahtlustan, et selline kombinatsioon enam läbi ei lähe, kuskilt imbub välja..

    Tarbitavad teenused peaks maksma üürnik, omandiga seotud kulud – mis ei sõltu üürniku olemasolust üldse – peaks kandma üürileandja. Reaalselt tuleks siis omandiga seotud kulud (nt remondifond ja laen) üüritulule juurde liita.

  10. Heliis 25. juuli 2015 at 12:41 - Reply

    Kas ma saan õigesti aru, et kui ma annan oma korteri ettevõttele tasuta kasutusse ning ettevõtte annab selle omakorda üürile, siis peab ettevõte esitama üürnikule igakuiselt arve? Või saab ka üürilepingus kirja panna, et üürnik maksab iga kuu kindlaks kuupäevaks mingi summa? Teine küsimus. Kui üüritulu on käibemaksuvaba, siis tuleb lihtsalt jälgida, et ettevõtte poolt tehtud kulutused üürikorterile (remont, sisustus) ei läheks sisendkäibemaksuna kirja, eks ole? Ja kolmas küsimus: kuna ettevõte on KM-kohustuslane, siis üüritulu tuleb ju ikka KM-deklaratsiooni kanda? Vabandan, kui küsimused on labased, olen ses vallas algaja.

  11. Krista 25. juuli 2015 at 13:15 - Reply

    Tobe küsimus on ainult see, mis jääb küsimata!

    Ettevõte peaks jah üürnikule arve esitama. Kui üürnik arvet ei taha, siis võib ta niisama ka maksta – aga ettevõtte oma majapidamises peaks arve olemas olema. Üürniku tehtavatel maksel ei pea ilmtingimata olema viidet konkreetsele arvele, peamine, et summad klapivad.

    Kui ettevõttel on mitu tegevusala, maksustatava tuluga ja maksuvaba tuluga, siis on mitu varianti kuidas käibemaksuga majandada. Kõige lihtsam on jah kulud eraldi hoida – üürikorteriga seotud kuludelt käibemaksu tagasi ei arvesta.

    Üüritulu tuleb käibedeklarisse kanda ikka, jah, maksuvaba käibe reale 🙂

  12. Kristi 17. september 2015 at 16:44 - Reply

    Eraisik sõlmib ettevõttega korteri tasuta kasutamise lepingu ning ettevõte omakorda üürib selle raha eest eraisikule. Üüritulu laekub ettevõtte arvele, kommunaalkulud tasub üürnik otse korteriühistule. Üürniku ja üürileandja ehk firma vahel on kokku lepitud, et remondifondi üürnik ei pea tasuma, see osa jääks ettevõtte kanda. Kas ettevõte võib taolised kulud nagu remondifond, laenufond ja kindlustus vabalt oma raamatupidamises kajastada või on see pigem korteri tegeliku omaniku kohustus?

  13. Krista 17. september 2015 at 16:47 - Reply

    Ma pigem hääletaks selle variandi poolt, et ka kindlustus võiks vabalt olla ettevõtte kulu – kui lepingus nii kokku on lepitud. Nimetatud kulude kandmise välistamine on mõeldud eraisikust üürniku kaitseks, ja ei tohiks kuidagi puudutada muid suhteid.

  14. Märt 6. oktoober 2015 at 18:50 - Reply

    Kas lepingud peab üldse kirjalikult sõlmima? Ka suuline leping on leping ja üürilepingu puhul eeldatakse et kui ei ole kirjalik, siis on tähtajatu. Samas kui endalt üürida, siis ei ole ju suurt vahet. Endaga kirjalikku lepingut on ju veel naljakam teha, kui endaga suuliselt kokkuleppele jõuda? Või on mingi nüanss, miks kirjalik parem?

  15. Märt 6. oktoober 2015 at 18:52 - Reply

    Lisaks veel, et suulist on lihtsam vastavalt vajadusele pooltevahelisel kokkuleppel muuta:)

  16. Krista 6. oktoober 2015 at 18:55 - Reply

    Selles osas on sul täiesti õigus, et suuline leping on sama kehtiv kui kirjalik.
    Lühikese kirjaliku lepingu tegemise mõte on selles, et siis on kehtivad kokkulepped fikseeritud, midagi nt raamatupidajale edasi saata, mille alusel toimetada – ja midagi vajadusel maksuametile ette näidata.
    Ja ega ise ka enam 3a pärast ei mäleta, mida tehtud sai ja miks just sedasi ..

    Seega, kui lepingut päris teha ei soovi, siis soovitaks minimaalselt endale kasvõi mingi memo kirjutada ..

  17. Siret 26. november 2015 at 19:17 - Reply

    Sarnane küsimus Heliisiga väikeste lisadega. Kas elektrikulu (esitatakse ju koos KM) peab üürnikule esitatud arves kajastuma koos KM-ga ja kuidas oleks kõige õigem seda KM kajastada raamatupidamise kannetes . Ja veel kuidas oleks õigem eraisikule esitatud kuluarved kajastada haldava firma raamatupidamises, kas läbi aruandvate isikute või otse firma ostuarvena .

  18. Tarmo 17. veebruar 2016 at 20:08 - Reply

    Tere Krista! Küsimus seoses KM-ga: KM kohuslasest firma ostab korteri, teostab remondi ja müüb peale remonti korteri maha. Ostul ja müügil KM ei kajastu. Kas remondi materjali KM-i võib tagasi küsida? Firma ju ei tegele eluruumide üürimisega… Millistel juhtudel on üldse võimalik eluruumi kuludelt KM-i tagastus?

  19. Edward 31. märts 2016 at 01:12 - Reply

    Tervist.

    Küsimus Airbnb ja üürniku/üürileandja kolmiksuhte kohta. Mis lepingud on eesti õiguse järgi kõigil kolmel endi vahel?
    (kas üürniku ja üürileandjaga on alati eluruumi üürilepinguga tegemist?)
    (kas Airbnb ja üürniku/üürileandja on alati/üldse maaklerilepinguga tegemist?)
    Samuti, mis lepingurikkumisest tingitud nõuded võivad olla üürnikul Airbnb vastu, samuti üürileandjal Airbnb vastu?
    Mis lepingurikkumisest tingitud nõuded võivad üürnikul üürileandja vastu olla?

  20. Krista 31. märts 2016 at 07:45 - Reply

    Nii sügavasse juriidikasse pole kaevunud, küsige palun mõne kinnisvarajuristi käest 🙂

  21. Kaja 12. juuli 2016 at 16:56 - Reply

    Kuidas siis toimetavad kõik need külaliskorterid, mis näiteks booking.com lehel üleval? Vaevalt et need kõik seal firmade omandid on… ilmselt ikka eraisikud. Ja enamustel juures, et maksmine ainult sularahas…
    Põhimõtteliselt kui mul on korter kuskil, kus kedagi sees ei ela, siis ma võiks seda ikkagi nö lühiajaliseks perioodiks välja rentida, ehk nagu siis 1 toaline hotell 🙂 See ju igaljuhul tulusam kui pikaajaline üürimine… Ja selle pealt maksaksin ma eraisikuna samuti 9% käibemaksu? Või siiski oleks targem seda “ärimudelit” vedada firmana? Ei saanudki 100% aru, kas siis võib eraisik külaliskorteri äri ajada või mitte 🙂

    • õppur 11. oktoober 2016 at 10:44 - Reply

      Tere!
      Külaliskorter käib turismiseaduse alla ja on majutusteenus ehk äritegevus. Äritegevusest tekib käive ja on maksustatav käibemaksuga. Külaliskorterit (ehk ööbimist alla 1 kuu, või oli see 3 kuud?) eraisik ametlikult “vedada” ei tohi. Keegi samas ei keela ettevõttel toimetada ainult sularahas, ja pärast selle pealt käibemaksu maksta.

      Küll aga võib eraisik üürida välja eluruumi. selleks tuleb siis sõlmida üürileping mis peab olema pikem sellest ette määratud perioodist (ei mäleta praegu oli see siis 1 või 3 kuud aga kindlasti mitte vähem kui 1 kuu) ja see on siis tulumaksuga maksustatav, ehk et veebruaris tuleks deklareerida kui tulu

  22. Siilike 1. oktoober 2016 at 00:30 - Reply

    Olemas on nii eraisikule kuuluv korter (ilma laenuta) kui ettevõte, mille kaudu võiks üüriäri korraldada. Tasuta kasutamise lepingu sõlmimine ei ole probleem. Küsimus tekkis aga seoses korteriga seotud kuludega. Mis kulud saab tasuta kasutamise lepinguga anda ettevõtte kanda? Kas nende hulgas on ka kulusid, mille tasumise kohustust eraisikust üürnikule edasi anda ei tohiks? Mitmel pool on juttu kommunaalide arvest, samuti on mainitud maamaksu. Kas kommunaalide arvel olev remondifond, maamaks, aga samuti ka nt korteri potentsiaalsed (amortisatsioonist tulenevad) remonditööd ei või lõpuks olla siiski tõlgendatavad korteri omaniku (eraisiku) tuluna, mille summalt peaks tulumaksu tasuma? Tasub siis ju ettevõte omaniku eest kulud, mis muidu oleksid tema kohustus, ning ei ole sisulist vahet, kas ta teeb seda otse arve esitajale või maksab vastava summa omanikule, kes selle arve esitajale edasi maksab.

    • Anna-Liisa 13. november 2016 at 19:04 - Reply

      Tere! 🙂 Eraiskust omanik võib nö kogu kupatuse anda ettevõttele, st kulud-kulud, AGA kui ettevõte tasub objekti säilimisega seotud kulusid (remondifond, maamaks,jmt), siis seadusest tulenevalt tekib ettevõttel tulumaksu kinnipidamise kohustus nende kulude pealt. Korteri remondi puhul probleemi ei näe, kui ajavahemik on mõistlik (mitte nii, et firma täna teeb (kapitaal)remondi ja homme võtab omanik selle objekti tagasi-siis on MTAl taas alust tulumaksu nõuda). Kui näiteks täna teeb firma korraliku remondi, kasutab korterit järgmised 5-10a, siis tundub okei. Kui kapitaalremondi, mille käigus lammutatakse/ehitatakse seinu, ehitatakse täiesti uus vannituba jne, mille kaudu korteri hind tunduvalt tõuseb, siis…ma ei ole enam nii kindel, kuidas MTA tõlgendaks seda kui omanik oma vara taas enda kasutusse saab kordi väärtuslikumana kui see enne oli. Rendiperioodil probleemi ei tohiks olla, sest üldjuhul iga üürilepingu puhul on alati üürilepingutes punkt, et üürile võtja peab säilitama (arvestades loomulikku kulumist).Teoreetiliselt väga suurte parenduste korral peaks üürnik enne pinna tagastamist viima ta seisukorda, mis oli enne üürile võtmist (praktikas ma ei tea, et sellist varianti oleks olnud 🙂 iga omanik on õnnelik kui korter on paremas seisus kui enne).

  23. Kaire 20. oktoober 2016 at 19:10 - Reply

    Krista, kas lühiajaliseks väljaüürimiseks (AirBNB) ostetud korter on pigem kinnisvarainvesteering või materiaalne põhivara? Ettevõtte põhitegevusala ongi lühiajalise majutusteenuse pakkumine.

    • Anna-Liisa 11. november 2016 at 20:33 - Reply

      Tere! Tegemist on kinnisvarainvesteeringuga, sest kuigi materiaalse põhivara üks kasutamise eesmärk võib olla rendile ja üürile andmiseks, laenamiseks või kasutamiseks muudel alustel, siis siinkohal on kinnisvara puhul erand. Üürile/rendile antav kinnisvara (maa ja ehitised) materiaalse põhivara hulka ei kuulu, kuigi näiteks samal eesmärgil kasutatavad ehitusmehhanismid ja sõiduautod kuuluvad.

  24. Mina 21. oktoober 2016 at 22:09 - Reply

    Kas eraisiku ja ettevõtte vahelisse lepingusse ei saaks seada tingimuseks, et ettevõte tasub KÜ/haldusfirma poolt omanikule esitatud arve täies ulatuses? St nii arvel kajastuva remondifondi kui kortermaja kindlustuse.

    Või vaadeldaks neid kulusid (nt remondifond, kindlustus) siis juba erisoodustusena omanikule, millelt tuleb tasuda erisoodustusmaks?

    Ettevõtte ja hilisema eraisikust üürniku vahelise lepingu tingimusena ei ole üürnikul muidu kohustust seda remondifondi maksta, nii et see jääbki puhtalt ettevõtte kanda. Või ei ole selline kohustus ka ettevõttele kehtiv isegi kui leping omanikuga nii kohustab?

    Kui ettevõte maksab ise selle arve täies ulatuses ja omanik peab ettevõttele esitama kuluhüvitisnõude, siis kuidas kajastub see ettevõtte raamatupidamises?

    Remonditööde kulu saaks lepingusse sisse kirjutada ju nii, et tegemist ei ole vara parendamisega/väärtuse tõstmisega vaid jooksva remondiga vara seisukorra säilitamiseks sellisena nagu see oli omanikult vastuvõtmise hetkel. Sellisena sõnastades ei tohiks ju omanik tulu saada, vara lihtsalt säilib.

    • Anna-Liisa 13. november 2016 at 18:43 - Reply

      Tere! See on väga hea küsimus, millele ühest vastust vist polegi. Iseenesest võib lepingusse kirja selle kõik panna, aga soovitaks enne mõne pädeva maksujuristiga konsulteerida, sest remondifond jm taoline võib jääda küll ettevõtte kanda, aga seda võib tõlgendada (MTA suure tõenäosusega tõlgendabki) otseselt eraisikust omaniku tuluna, seega tekib tulumaksu kinnipidamise kohustus. Ma pole kahjuks maksujurist aga kipun arvama, et kui isegi lepingusse panna, et see on ettevõtte kohustus, siis kas see mitte pole õigustühine? Remonditöödega probleemi ei näe kui ajaperiood on mõistlik (mitte nii, et firma täna teeb (kapitaal)remondi ja homme võtab omanik selle objekti tagasi-siis on MTAl taas alust tulumaksu nõuda). Eraisikust omanik ei pea eraldi mingit kuluhüvitise nõuet esitama. Kui ettevõttel on olemas kommunaalide arve, kus peal remondifond jmt kulud ning omanikuga on leping, siis tulumaksu kinnipidamise kohustus tekib ettevõttel seadusest tulenevalt, olenemata kas ta kannab selle osa arvest omanikule või tasub ise. Kui selle osa arvest maksab eraisikust omanik ise, siis ei teki ka TM kohustust.

  25. Anneli 26. oktoober 2016 at 18:06 - Reply

    Tere! Mul on väljaüürimiseks korter, mille olen andnud lepinguga oma ettevõttele kasutada. Kas ma saan selle korteri anda tasuta päriseks oma ettevõtte omandiks? Kas mul tekib sellega seoses tulumaksukohustust? Soovin,ei korter oleks kinnisvararegistris minu ettevõtte nimel.

    • Anna-Liisa 11. november 2016 at 19:23 - Reply

      Tere! Korteri saab tasuta anda oma ettevõttele. Kuna eraisikuna mingit tulu sealt ei tule, siis ei teki ka tulumaksu kohustust. Meeles tasub ka pidada, et omanik ei või müüa oma korterit üle turu hinna enda ettevõttele. Ettevõte aga ei tohi tasuta anda ega alla turuhinna müüa eraisikule (omanikule) korterit, siis tekiks maksustamise koht.

  26. Griselda 8. november 2016 at 21:04 - Reply

    Tere! Raamatupidamislik küsimus:
    Kommunaalkulude arved tulevad ettevõttele, millele korter kuulub. Ettevõte esitab arve kommunaalkulude eest edasi üürnikule. Kas raamatupidamises kajastab ta selle arve kommunaalkulude vähendusena või müügituluna?

    • Anna-Liisa 11. november 2016 at 19:17 - Reply

      Kommunaale võib näidata nii ja naa.
      Neto on täiesti okei, ehk näidata kuluvähendusena.
      Kindlasti ei lähe see käibemaksukohustuslase piirmäära sisse.

  27. […] Ilmus algselt Pilvebüroo blogis, sealt leiate ka kommentaarides arutelu: Kinnisvara maksud […]

  28. Marko 4. detsember 2016 at 16:31 - Reply

    Kui olen oma korterid andnud lepinguga oma enda ettevõttele haldamiseks. Nüüd üürib kortereid välja minu ettevõte. Ettevõtte alt esitan iga kuu üürnikele arve, kus on peal üür, kommunaalid, elekter jne. Aga KÜ esitab kommunaalide arve, minule eraisikule, sest ma olen korteri omanik. Nemad ei esita seda firma nimele, kes tegeleb üürimisega. Siis kas ma võin maksta ettevõttega ka neid kommunaalide arveid, mida KÜ esitab minule kui eraisikust omanikule kinnisturaamatu põhjal?
    Või maksuamet vaatab viltu kui maksan korteri kommunaale firma kontoga, kui arved esitatakse hoopis eraisikule?
    Ise sees ei ela.

    • Anna-Liisa 5. detsember 2016 at 13:06 - Reply

      Tere! Ettevõte võib tasuda neid kommunaalide arveid, sest esitab need edasi üürnikule (st vahendab neid). Kindlasti tuleb antud arved säilitada raamatupidamises ning arvetel olevat käibemaksu ei tohi kajastada ettevõtte käibemaksu deklaratsioonis. Siis peaks kõik korras olema.

  29. Jaan 9. detsember 2016 at 21:17 - Reply

    Tere,

    kui eraisik annab tasuta oma korteri oma ettevõttele ja ettevõte üürib selle välja siis kas ettevõte peab üürima selle keskmise turuhinnaga või võib summa ise sätestada?
    Kas minu õde/tuttav/naaber võib samuti anda oma korteri minu ettevõttele tasuta kasutada ja kogu tulu laekub ettevõttesse?
    Kas on õige ka et mina ise võin oma korteri oma ettevõttele tasuta anda aga turuhinnast madalamalt müüa oma korterit oma ettevõttele ei või?
    Mis seadused seda sätestavad et ise lähemalt uurida.

    Tänan

    • Anna-Liisa 12. detsember 2016 at 16:19 - Reply

      Tere, ettevõte võib selle korteri välja üürida enda sätestatud hinnaga. Erandiks on tehingud seotud osapooltega, siis on oluline turuhind. Ettevõte ei tohi omanikule/osanikule/juhatuse liikmele välja üürida korterit alla turuhinna (olenemata, kelle oma see korter on). Kehtib reegel, et omanik/osanik/juhatuse liige võib asju anda kasutada/rentida/müüa oma ettevõttele null kuni turuhind ja ettevõte omanikule/osanikule alates turuhind. Seega oma korteri võib oma firmale müüa ükskõik mis hinnaga, kuni see ei ületa turuhinda (maksuamet võib turuhinnast üle jäävat osa tõlgendada veidi teisti ja nõuda täiendavaid makse, tulumaksu kohustus on eraisikul kui müüjal igal juhul kui ei ole tegu ühe oma kodu müügiga 2aasta jooksul).
      Ka õde/tuttav/naaber võib anda korteri tasuta kasutada. Kindlasti tasub vormistada kirjalik leping! Ja meeles peaks pidama, et kui ettevõte tasub objekti säilimisega seotud kulusid (remondifond, maamaks,jmt), siis maksuamet võib seda tõlgendada kui omaniku mitterahalist tulu ja nõuda tulumaksu tasumist (TM kinnipidamise kohustus on ettevõttel, tasumise kohutus solidaarne, st mõlemad osapooled vastutavad).
      Tulumaksuseadusest ja võlaõigusseadusest leiab palju huvitavat selle kohta.

  30. Jaan 13. detsember 2016 at 00:05 - Reply

    Tänan,

    küsin veel Tulumaksuseaduse § 50 (4) Kui residendist juriidilise isiku ja temaga seotud isiku vahel tehtud tehingu hind on erinev nimetatud tehingu turuväärtusest, maksustatakse tulumaksuga summa, mille maksumaksja oleks tuluna saanud, või summa, mille maksumaksja oleks kuluna kandmata jätnud, kui siirdehind oleks vastanud tehingu turuväärtusele.
    Ehk saan aru et mina ja minu ettevõte võivad teha tehinguid turuhinnaga sh ka siis minult minu ettevõttele korterit müües.

    Kui eraisik müüb enda korteri ka alla ostuhinda siis ei pea eraisik tulu maksma.

    Tänan veel kommenteerimast

    • Anna-Liisa 15. detsember 2016 at 10:14 - Reply

      Turuhinnas peavad tegema tehinguid seotud ettevõtted, sellisel juhul ei ole mingit kuni turuhinnani (omanikult) või üle turuhinna (ettevõttelt) tehinguid lubatud. See on seotud sellega, et ettevõtte omanik ehk eraisik võib kinkida oma ettevõttele asju. Kui omanik müüb korteri oma ettevõttele alla turuhinna, siis vahe turuhinna ja müügihinna vahel on kingitus. Eraisikute tehtud kingitusi ei maksustata. Kui ettevõte müüb omanikule korteri alla turu hinna, siis turuhinna ja müügihinna vahe on kingitus (maksuamet võib ka palgalisaks arvestada), mis kuulub maksustamisele:
      § 49. Tulumaks kingitustelt, annetustelt ja vastuvõtukuludelt
      (1) Residendist juriidiline isik, välja arvatud § 11 lõikes 1 nimetatud nimekirja kantud isik, maksab tulumaksu tehtud kingitustelt ja annetustelt, millelt tulumaks ei ole § 41 alusel kinni peetud või § 48 alusel makstud, arvestades lõigetes 2 ja 4 nimetatud erisusi. Tulumaksuga ei maksustata reklaami eesmärgil üle antud kaupa ega osutatud teenust, mille väärtus ilma käibemaksuta on kuni 10 eurot. Kingitusena käsitatakse ka kuni 10 000 euro suuruse võidufondiga kaubandusliku loterii võitu, arvestamata eelmises lauses sätestatud piirmäära.

  31. Krista 15. detsember 2016 at 10:22 - Reply

    Natuke täpsustaks 🙂

    Omanikul on alati õigus oma ettevõtet doteerida – teha tasuta tööd, anda tasuta (või odavamalt) asju. Sedapidi maksustamist ei ole.

    Teine lugu on siis, kui ettevõttest raha või varad liiguvad omaniku poole – see vara maksustatakse reeglina nagu dividendid, v.a kui tegemist turuhinnaga tehingutega.

    Ehk siis:
    a) omanik müüb korteri turuhinnast odavamalt oma ettevõttele = kõik ok.
    b) ettevõte müüb korteri turuhinnast odavamalt omanikule -> vahe tuleb maksustada tulumaksuga, omanik sai kasu.
    c) ettevõte müüb korteri turuhinnast kallimalt omanikule = ok.

  32. Paavo 23. detsember 2016 at 14:11 - Reply

    Kui ettevõttele kuuluvas korteris osutatakse majutusteenust (AIRBnB jms) ja selle pealt makstakse käibemaksu 9%, kas siis remondi ja muudelt kuludelt võib maksuametilt tagasi küsida käibemaksu 9 % või 20% ?

    • Anna-Liisa 17. märts 2017 at 14:41 - Reply

      Tere, Kui korteris on ainult lühiajaline majutus, siis teenuse müügil 9% ja kuludokumentidelt 20% saab tagasi. Kui aga korteris on ka pikaajaline üürimine, siis on vaja proportsionaalselt kulusid arvestada, st kõikide kulude käibemaksu ei saa täismahus tagasi küsida.

  33. taat 12. märts 2017 at 13:30 - Reply

    20% võib

  34. Gundel 17. märts 2017 at 13:41 - Reply

    Kui on eraisikuna soetatud korter, ja 2016. juulist alates on airbnb kaudu toimunud lühiajaline väljarentimine, siis kuidas olek optimaalne maksustamine? Kas saan korteriga seotud kulud maha arvestada? ja maks jääb siis 9%?

    • Anna-Liisa 17. märts 2017 at 14:50 - Reply

      Tere, kas eraisik ise üürib korterit välja või tehakse seda ettevõtte kaudu?
      9% käibemaksu saab lisada ainult ettevõte. Eraisik deklareerib oma tulu ja tasub tulumaksu.
      Alates 2016. aastast võib füüsiline isik üüritulust korteri üürimisega seotud kulude katteks 20% maha arvata. Selleks ta kuludokumente esitama ei pea. 20% mahaarvamine tehakse üüritulu deklareerimisel tuludeklaratsiooni alusel. Esmakordselt tehakse mahaarvamine 2016. a tuludeklaratsiooni alusel, mis esitatakse hiljemalt 2017. aasta 31. märtsiks.

  35. Gundel 28. märts 2017 at 12:24 - Reply

    Kas üürimisega seotud kulude katteks kuni 20% maha arvestada võib j’rgnevad kulud: nn kommunaalid, eluasemelaen?

    • Anna-Liisa 29. märts 2017 at 12:25 - Reply

      Tere, Vabandust, läksin eelmise vastusega teemas liiga laiali. 20% mahaarvamine kehtib pikaajalise väljaüürimise korral. Kui eluruum antakse kasutusse inimeste majutamiseks, siis sellisel juhul 20% mahaarvamist rakendada ei saa ning saadud tulu tuleb deklareerida renditulu tululiigi all. Näiteks AirBnB või booking.com kaudu inimeste ajutiseks majutamiseks eluruumi kasutuse andmisel peab eraisik, kellele see ettevõtluseks ei ole, oma tuludeklaratsioonis kajastama tulu brutosumma, millest kulusid, sealhulgas teenustasu, maha arvata ei saa.

      Tuludeklaratsioonis on mitu erinevat punkti (5.1, 5.4, 7.3, 7.4, 8.1 ja 8.7) kus rendist/üürist saadud tulu deklareerida. Punkti 7.4 kirjutatakse pikaajalise eluruumi üürilepingu alusel saadud üüritulu (brutosumma ja sellest arvutab Maksu- ja Tolliamet ise üürimisega seotud kulude katteks maha 20%). Lühiajalist (AirBnB jmt) renti tuleb kajastada punktis 7.3 Renditulu ja seal kajastatud brutosummast Maksu- ja Tolliamet midagi maha ei arvuta.

  36. Dmitri 24. mai 2017 at 12:37 - Reply

    Kommentaare on päris palju, kas ma õigesti sain aru:
    Korteri saab ettevõttele üle anda tavalise tasuta kasutamise lepingu kaudu, mille alusel ettevõtte maksab eraisikule igakuiselt kommunaalkulud+tv/internet, v.a. remondifond.
    (kas kuluhüvitusnõue on vajalik või arveid KÜ-st ja TV teenusepakkujalt piisab?)
    Eraisik ise maksab need summad (+remondifond) edasi korteriühistule+tv teenuse pakkujale ja deklareerimiseks temal tulu ei teki.
    Ettevõtte ei ole KM kohustuslane ja annab korterit üürile majutusteenusena (AirBNB, Booking jne) NULL käibemaksuga (isegi kui tavaline käibemaksumäär on 9%).
    Ettevõtte arvelt võib kanda järgmised kulud: kommunaalkulud mis makstakse igakuiselt omanikule, Booking teenustasu, auto küttekulu (kui auto on firma arvel), koristusvahendid ja koristusteenus,
    remondimaterjalid, mööbel, sisustus, ühesõnaga kõik objekti hooldusega ja säilitamisega seotud kulud täies ulatuses (aga KM kindlasti tagasi ei küsita).

    • Anna-Liisa 25. mai 2017 at 12:58 - Reply

      Tere Dimitri! Jah, oled õigesti aru saanud. Ideaalis võiks olla kuluhüvitisnõue koos arvetega, aga üldiselt ka ainult arvetest piisab. Kõik ülejäänud on nii nagu kirjutasid.

      • Dmitri 25. mai 2017 at 13:55 - Reply

        Aitäh vastuse eest!

  37. Jaan 13. juuni 2017 at 12:51 - Reply

    Tere,

    soovin müüa enda eraisiku korteri enda OÜle ja OÜ müüb selle korteri edasi uuele omanikule.
    Kas enda ja OÜ vahel peab näitama ka panga ülekandeid? Ise annan oma ettevõttele laenu 0%, kannan laenusumma ettevõtte kontole ja siis peale notarit ettevõte kannab selle mulle tagasi ostuhinnana? Või piisab kui notarisse läheb kirja sularahas ja mingeid kandeid ei toimu? Või on kandeid vaja raamatupidamise jaoks?

    Tänan info eest.

    • Anna-Liisa 14. juuni 2017 at 09:14 - Reply

      Tere Jaan! Kui notariaalses ostu-müügi lepingus on ostusumma, siis see on ka raamatupidamislike kannete aluseks, et võtta üles kohustus või nõue (ettevõtte seisukohalt vaadates kui ostetakse korter ja kui müüakse). Panga ülekannetega (või kassas raha liikumisega) vastav kohustus või nõue vähendatakse. Laenu andmine ettevõttele on eraldi tehing. Neid kandeid on raamatupidamises kindlasti vaja.

      Ehk siis raamatupidamises näeks see välja enam-vähem nii:

      1. Omaniks annab laenu näiteks 50 000eur
      D pank/kassa 50 000
      K võlg omanikule 50 000

      2. Notaris tehakse ostu-müügileping (kv hinnaks näiteks 50 000eur)
      D Kinnisvara investeering
      K võlg tarnijale (kv müüjale) 50 000

      3. Kinnisvara eest tasumine:
      D võlg tarnijale (kv müüjale) 50 000
      K pank/kassa 50 000

      Kande 2 ja 3 võib ka korraga teha: D kv investeering, K kassa/pank.
      Kohustus omanikule laen tagasi maksta jääb aga endiselt alles.

  38. Maria 29. juuni 2017 at 16:04 - Reply

    Tere,
    Küsimus seoses ettevõtele tasuta kasutada antud korteri kindlustusega. Ehk siis andsin enda korteri enda ettevõttele tasuta kasutada ja üürin seda välja pikaajaliselt. Kas selle korteri kindlustuse võin maksta firma arvelt või tuleks see ikkagi mul endal maksta?

    • Anna-Liisa 30. juuni 2017 at 12:24 - Reply

      Tere! Ettevõte peaks saama ka ise korterit kindlustada (täpselt tasuks üle küsida pakkumist kindlustusmaakleritelt). Kindlustuskulud sobib kanda ettevõttesse, seega kui kindlustuse arve tuleb omanikule, võib ettevõte selle vastavalt kokkuleppele (ideaalis kirjalikult ja lepingus) ka hüvitada.

Kommenteeri

4 × 4 =