Kinnisvara käibemaksuga maksustamine

//Kinnisvara käibemaksuga maksustamine

Kinnisvara müügitehingute käibemaksuga maksustamine on üks keerulisemaid teemasid käibemaksuarvestuses. Proovime natuke selgust saada 🙂

Kinnisvara on kõnekeelne väljend, juristid kasutavad sõna kinnisasi.

Krunt, mets, maja koos maaga, korterid – kõik need on kinnisasjad. Kinnisasjad kantakse avalikku kinnistusraamatusse.

1. Keda see üldse peaks huvitama?

Eraisikuid käibemaks ei puuduta, eraisik vaatab alati ainult lõppsummat ja käibemaksuga ei toimeta.

Kui ettevõte ei ole käibemaksukohustuslane, siis on täpselt sama teema – käibemaks teda ei puuduta. Ainus, mida peab jälgima, et ega ei teki käibemaksukohustuslaseks registreerimise kohustust.

Kui mittekäibemaksukohustuslasest ettevõtja müüb kinnisasja, siis selle tulemusena ta käibemaksukohustuslaseks ei muutu (KMS §19 lg 1), see on päris kindel.

Kindlasti peavad käibemaksuteemaga kursis olema kinnisvaraarendajad ja kinnisvara väljaüürijad.

Erinevate kinnisvaratehingute maksustamise kokkuvõte

Reeglina on kinnisvara müük maksuvaba käive. Eraldi reeglid on eluruumidele ja mitteeluruumidele.

Erandid:

1) Alati on 20% käibemaksuga maksustatav: uue ehitise, oluliselt parendatud ehitise ja krundi müük;

2) Valikuvõimalus, kas lisada käibemaks või mitte: kasutatud mitteeluruumi müük;

3) Ei saa lisada käibemaksu: kasutatud eluruumi müük (v.a kui oluliselt parendatud);

4) Mittekäive (ei maksustata käibemaksuga): ettevõtte müük, mille sisuks on kinnisvara.

Maksustatav käive 20% Maksuvaba käive Valikuvõimalus, kas lisada käibemaks või mitte Mittekäive
Uue ehitise müük (sh eluruum) –
vt p.2
Kasutatud eluruumi müük –
vt p.4
Mitte-eluruumi müük –
vt p.5
Kinnisasja müük ettevõttena –
vt p.6
Oluliselt parendatud ehitise müük –
vt p.2
Poolelioleva hoonega krundi müük –
vt. p.3
Krundi müük –
vt. p.3

2. Uus ehitis ja oluliselt parendatud ehitis

Kui müüakse uut kinnisvara – olgu see siis korter, elumaja või äripind – siis see on alati 20% käibemaksuga maksustatud.

Kui oled ostnud kinnisvara ja seda tõsiselt remontinud/renoveerinud, nii et kulutused parendamiseks on üle 110% ostuhinnast – siis loetakse seda oluliselt parendatud kinnisasjaks ja selle müügile tuleb samuti lisada käibemaks.

Uusehitise või oluliselt parendatud ehitise müük on maksustatav, kui see toimub enne reaalse kasutamise algust – kasutamine ettenähtud otstarbel (eluruum, tootmisruum vms). Teeseldud kasutamine (nt ööbid ise ühe öö uues korteris) ei lähe arvesse.

3. Krundi müük

Tühja krundi müük on alati maksustatav.

Keerulisemaks muutub lugu siis, kui krundil asub hoone, mis on kas väga lagunenud või väga pooleli. Millisest piirist on tegemist krundiga (mille müük on igal juhul maksustatav) ja millal tavalise kinnisasjaga?

Krundi müük muutub maksustatavaks siis, kui lammutatav ehitis on juba niipalju lammutatud, et ei vasta enam ehitise definitsioonile või müüja on võtnud kohustuse ehitis lõplikult lammutada.

Ehitise definitsioon on toodud Ehitusseadustiku §3. Ehitis on inimtegevuse tulemusel loodud ja aluspinnasega ühendatud või sellele toetuv asi, mille kasutamise otstarve, eesmärk, kasutamise viis või kestvus võimaldab seda eristada teistest asjadest. Ehitis on hoone või rajatis. Hoone on väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis. Rajatis on ehitis, mis ei ole hoone.

Ehk siis: hoone muutub pooleliolevaks/mittekasutuskõlblikuks, kui puuduvad katus või seinad. Sellisel juhul käibemaksu lisama ei pea, aga valiku korras võib lisada.

4. Eluruumi müük

Uue eluruumi müügil peab alati lisama käibemaksu. Edasisel müügil ei ole käibemaksu lisamine lubatud.

Kas tegemist on eluruumiga või mitte – otsustamisel tuleb lähtuda ehituslikust kasutusotstarbest (ehitusregistri andmed).

5. Mitteeluruumi müük

Kui tegemist ei ole eluruumiga, on antud võimalus valida, kas lisada müügihinnale käibemaks või mitte.

Millal kasutada valikuvõimalust?

Otsuse tegemisel peaks kaaluma kahte aspekti

  • kas kinnisasja ostmisel ja renoveerimisel on käibemaks tagasi küsitud ja millal;
  • milleks ostja plaanib kinnisasja kasutada, sellest omakorda sõltub, kas ostja saab käibemaksu tagasi või mitte – ja vastavalt kas ostja jaoks on hinnaks 100 või 120 ühikut raha.

Kui kinnisasi on ostetud koos käibemaksuga vähem kui 10 aastat tagasi või tehtud selle aja jooksul olulisi investeeringuid, millelt on käibemaks tagasi küsitud, siis oleks müüjale kasulik müügihinnale käibemaks lisada. Sellisel juhul ei pea proportsionaalset osa riigile tagasi maksma.

Kui ostja on käibemaksukohustuslane ja kavatseb kinnisasja kasutada maksustatava käibe tarbeks, siis on ostjale see otsus neutraalne. Kui ostja kavatseb kinnisasja kasutada maksuvaba käibe tarbeks, siis tema ostuhinnalt käibemaksu tagasi küsida ei saa ja reaalselt muutub tema jaoks kinnisasja ostuhind 20% kallimaks.

Kuidas valikuõigust kasutada?

Maksuametile tuleb ENNE tehingu tegemist soovist teada anda. Täpne formaat ei ole määratud, eelistatud ja kõige kindlam variant on kasutada teavitamiseks e-maksuametit, aga võib ka postiga kirja saata või saata digiallkirjastatud avalduse meiliga.

Ostja peaks küsima müüjalt kinnitust, et selline teavitus on tehtud. Küsitakse koopiat teavitusest, pannakse notariaalsesse müügilepingusse kinnitus, et teavitus on tehtud. Ostjal reaalset võimalust kontrollida ei ole.

Valikuvõimaluse kasutamisel tuleb kasutada pöördmaksustamist.

Müüja – ei lisa arvele käibemaksu, ainult viite pöördmaksustamise kasutamisele (st arvele tulebki kirjutada “pöördmaksustamine”, § ei pea lisama). Ostja – maksab müüjale netohinna, ilma käibemaksuta ja deklareerib oma deklaratsioonis nii müügikäibemaksu kui ostukäibemaksu (kui on õigus käibemaks maha arvata). Kui mahaarvamise õigust ei ole, siis maksab ostja käibemaksu ise maksuametile.

6. Kinnisasja müük ettevõttena

Teatud juhtudel võib kinnisasja iseenesest lugeda ettevõtteks, kui see on majandusüksus ja teenib tulu. Keerulisem juhtum, konsulteeri mõne maksuspetsialistiga.

Lihtsamal juhul ei müüda mitte kinnisasja, vaid ettevõtet, mille vara on kinnisasi ja mille äritegevus on seotud ainult selle konkreetse kinnisasja haldamisega. See skeem on väga levinud äripindade korral, mis tihti omanikku vahetavad. Osaluse võõrandamine ei ole käive, mingit korrigeerimisperioodi ei teki.

Mittekäive on raamatupidajate žargoonsõna, ametlik väljend on – käivet ei teki (KMS §4 lg2). Mittekäibe ja maksuvaba käibe vahe on selles, et maksuvaba käive tuleb käibedeklaratsioonis ikkagi deklareerida, mittekäive on täiesti väljaspool käibemaksuarvestust.

7. Käibemaksu korrigeerimiskohustus

Kinnisvara kasutamine maksuvaba käibe jaoks tekitab käibemaksu korrigeerimiskohustuse. Oluline on jälgida, millal algas esimene kasutusaasta.

Eluruumi ost

Kui ostetakse eluruum ja küsitakse ostult käibemaks tagasi, siis väga suure tõenäosusega maksuamet seda tehingut kontrollib.

Kui ostetakse eluruum väljaüürimise kavatsusega:

1) eluruumina üürimiseks – maksuvaba tulu teenimise eesmärgil, sellisel juhul ei saa käibemaksu tagasi küsida;

2) majutusteenuse osutamiseks, kasutamiseks kontorina, muul eesmärgil väljaüürimiseks (nt lastehoid) – maksustatava käibe eesmärgil, tohib käibemaksu tagasi küsida. Maksuamet pakub lahendust, et algul prognoosib soetaja maksuvaba käivet ja käibemaksu tagasi ei küsi. Kui tekib maksustatav käive, siis küsib ettevõtja igal aastal 1/10 sisendkäibemaksust tagasi. Sellega ei pea nõus olema, kui on jaksu vaielda.

2015. aasta algul asus Rahandusministeerium väga jäigale seisukohale, et kui ehitusregistris on kirjas eluruum, siis selle rendile mitte mingil juhul käibemaksu lisada ei tohi.

Selline periood ei kestnud küll kaua, 2016. aasta märtsis tegi Riigikohus otsuse, mille järgi teatud juhtudel on käibemaksu lisamine rendile siiski lubatud. Maksuamet peab hindama planeeritud kasutusotstarvet ja äriplaani realistlikkust ning vajadusel kogu käibemaksu ettevõtjale kohe tagasi kandma.

Kui korterit hoida vähemalt 10 aastat ja kasutada ainult maksustatava käibe tarbeks, siis on ostukäibemaksuga kõik ok.

Kui korterit müüakse enne 10 aastat, ja paraku ilma käibemaksuta, siis tuleb ostul tagasisaadud käibemaks osaliselt riigile tagasi maksta.

Näide

Osteti uus korter, ostukäibemaks küsiti tagasi, kasutati 100% majutusteenuse osutamiseks.

Müük on igal juhul maksuvaba, kuna tegemist on eluruumiga. Kui muidu kinnisvara võõrandamisel on valikuvõimalus, kas lisada käibemaks või mitte, siis eluruumi võõrandamisel käibemaksu lisada ei saa. Ka siis, kui seda kasutati majutusteenuse või muu maksustatava käibe tarbeks. Teatud juhtudel võib olla võimalik kasutusotstarvet muuta …

Kui korter:

a) müüdi 11 aaastat peale ostu – mingit käibemaksuprobleemi ei ole;

b) müüdi 8 aastat peale ostu – 2/10 ostukäibemaksust tuleb tagasi maksta, kuna 10 aastat polnud veel täis. (Täpset juhendit loe siit: http://www.emta.ee/index.php?id=28455#14.3.6)

Lisaks tuleb eraldi pidada arvestust kinnisasjaga seotud renoveerimiskulude osas. Ka nende käibemaksule kehtivad samad reeglid – käibemaks kuulub korrigeerimisele kui põhivara võõrandatakse varem kui 10 aastat peale kulutuste tegemist. Reegel kehtib ainult selliste renoveerimiskulude kohta, mis võetakse raamatupidamises arvele põhivara maksumust suurendavana (ümberehitus).

8. Korteri rendile andmine eluruumina vs majutusteenusena

Kui korter antakse üürile eluruumina (leping kestvusega üle 3 kuu), siis see on igal juhul maksuvaba käive, üürile käibemaksu lisada ei tohi.

Sellisel juhul ka korteri ostult käibemaksu tagasi küsida ei tohi, korteri tarbeks ostetud asjadelt ja teenustelt käibemaksu tagasi arvestada ei tohi.

Kui korterit antakse üürile lühiajaliselt, majutusteenusena, siis see maksustatakse 9% käibemaksuga. Majutusteenuse mitte-maksuvabastus on seaduses lausa eraldi välja toodud (KMS §16 lg 2 p2). Vastavalt on õigus ettevõtjal ka korteri ostult käibemaks tagasi küsida, samuti korteri tarbeks ostetud asjadelt ja teenustelt.

Majutusteenuse ja eluruumina üürimise vahe tuleb turismiseadusest ja ajaliseks piiriks on 3 kuud. Vt ka üht artiklit sel teemal: http://www.raamatupidaja.ee/uudised/2015/08/12/majutada-voi-rentida–selles-on-maksukusimus

9. Käibemaksu proportsionaalse arvestuse meetodid

Kui ettevõttel on maksustatav käive (nt teenuste osutamine) ja investeeringuna lisandub korteri üürileandmine eluruumina (maksuvaba käive), läheb käibemaksuarvestus keeruliseks. Käibemaksu tohib tagasi arvestada vaid osaliselt, vastavalt maksustatava ja maksuvaba käibe suhtele (KMS § 32 lg 1).

Lubatud on kasutada kahte erinevat meetodit (KMS §33):

1) proportsionaalse mahaarvamise meetod – raamatupidamises ei peeta arvestust, millega käibemaks seotud on. Kui maksustatav käive on 70% ja maksuvaba käive 30%, siis arvestatakse lihtsalt 70% käibemaksust tagasi ja 30% kantakse kuluks.

Proportsioon arvestatakse esialgu eelmise kalendriaasta alusel ja korrigeeritakse hiljem detsembri käibedeklaratsioonis, vastavalt reaalsele proportsioonile. Esimesel aastal määrab proportsiooni maksuhaldur, vastavalt ettevõtja prognoosidele.

2) Otsearvestuse ja proportsionaalse mahaarvamise segameetod – tuleb raamatupidamises pidada eraldi arvestust, milleks ostud mõeldud olid.

Kui ost oli mõeldud ainult maksustatava käibe tarbeks, siis arvestatakse ostukäibemaks 100% tagasi.

Kui ost oli mõeldud ainult maksuvaba käibe tarbeks, siis käibemaksu sellelt ostult üldse tagasi ei küsita, kantakse kuluks.

Kui ost oli mõeldud mõlema käibe tarbeks, siis arvestatakse käibemaks proportsionaalselt, nagu eelmises punktis kirjeldatud.

Kumba meetodit valida – arvuta läbi, kumb kasulik on Üldiselt on siiski lihtsam erinevad tegevused eraldi ettevõtetes hoida.

Ettevõtja ABC. Ellujäämise kursus alustavale ettevõtjale
Telli TASUTA 5-osaline kursus
- | 2017-07-06T19:08:51+00:00 17. mai 2016|maksud|8 kommentaari

8 kommentaari

  1. […] Uue ehitise müük (sh eluruum) – vt p.2 […]

  2. artur 19. august 2016 at 17:16 - Reply

    Millal ei ole eluruum nt. eramu enam uus ehitis?

  3. Krista 28. august 2016 at 20:57 - Reply

    Siis kui on asutud reaalselt kasutama ettenähtud otstarbel – keegi kolis sisse, tõi mööbli, registreeris end elanikuks jne.
    Teeseldud kasutamine (nt ööbid ise ühe öö uues korteris) ei lähe arvesse.

  4. Lembit 8. september 2016 at 16:07 - Reply

    Väike ajude gümnastika spetsialistidele 🙂

    Kuidas arvestada käibe- ja tulumaksu järgneval juhul:
    Korteriomand (ka registris sedasi kirjas), mille reaalosaks on mitteeluruum (mõeldud äripinnana kasutamiseks), hoone ehitatud 2008.a., asub sihtotstarbega 100% elamumaal.
    Ostuhind 30 000 EUR (koos käibemaksuga), ostusumma käibemaks küsiti Emta-lt tagasi, ostetud km-kohuslasele OÜ-le 2011.a, esialgsel kujul kasutati oma ettevõtte tarbeks kontor-laona.
    2012-2013.a ehitati ümber korteriks ehk elupinnaks, registris endiselt korteriomand ja mitteeluruum, remondikulud ja sisustuse maksumus kokku ca 30 000 EUR (koos käibemaksuga), nende kulude käibemaks on samuti riigilt tagasi küsitud, kuid eraldi raamatupidamises arvestust ei ole peetud. Kulud läksid üldarvestusse koos muude ettevõtluskuludega (vajadusel oleks need ka tuvastatavad, kuid vanu deklareid ei saa nii kui nii muuta niisama lihtsalt).
    Praegune hüpoteetiline müügihind oleks ca 120 000 EUR juhul, kui tegemist oleks sarnase “standard” korteriga (registris elamispind), kuid reaalne summa oleks siiski 100 000 EUR kanti.
    Seda on peale remonti, alates 2014.aastast algselt välja üüritud pikaajalise lepinguga ja hiljem ka ise sees elatud vastavalt üürituru hinnale. Käesoleval aastal ka üüritud AirBnB kaudu turistidele lühirendina.
    1. Kas pikaajalise lepinguga (eraisikule 1 aastase perioodi kaupa, kasutab elamispinnana) lisandub üürisummale käibemaks?
    2. Kuidas tuleb deklareerida AirBnB kaudu saadav lühiajalise üürimise tulu?
    2. Kuidas peaks arvestama korteriomandit müües käibemaksu?
    Hetkel on OÜ mitte km-kohuslane.

  5. Tea 7. märts 2017 at 15:36 - Reply

    Tere, tekkis küsimus seoses KM 9 % lisamisega (Kui korterit antakse üürile lühiajaliselt, majutusteenusena, siis see maksustatakse 9% käibemaksuga) kas ettevõte peab maksma majutusteenuse osutamise puhul (kavatsen rentida Airbnb kaudu lühiajaliselt) KM ka siis kui ta pole KM kohuslane?

    • Anna-Liisa 8. märts 2017 at 08:14 - Reply

      Tere, Kui ettevõte pole käibemaksukohustuslane, siis arvetele käibemaksu lisada ei tohi. Küll aga peab lühiajalise majutuse puhul, erinevalt pikaajalisest, jälgima müügitulu mahtu, kui see jõuab (koos teiste müükidega kokku, kui on) 16 000 euroni (al.2018.a aastast arvatavasti 40 000 euroni), siis tuleb ettevõte registreerida käibemaksukohustuslaseks ja hakata lisama käibemaksu.

  6. Raul 28. märts 2017 at 18:07 - Reply

    Küsimus mitteeluruumi ostmise ja seejärel välja üürimise kohta. Kui ettevõte ostab garaaži eraisikult edaspidi välja üürimise eesmärgil ja ettevõte pole käibemaksukohuslane, kas sel juhul tuleks käibemaks arvestada hinna sisse või mitte?

    • Anna-Liisa 29. märts 2017 at 11:52 - Reply

      Tere, kui ettevõte pole käibemaksukohustuslane, siis käibemaksu lisada ei tohi. Isegi kui ettevõte hakkab käibemaksukohustuslaseks, siis garaazi rendi puhul on võimalik valida, kas lisada käibemaksu või mitte. Lisamise soovi korral tuleb maksuametit teavitada (piisab kui saata neile vastav mail; KM lisamine kehtib siis 2.a).

      Kui üürnikuga leppida kokku rent 100eur, siis on see käibemaksuta ja kõik on ettevõtte tulu. Hiljem, kui otsustatakse käibemaks lisada, siis on kaks varianti, kas esitatakse edasi arve 100eur (ettevõtte tulu väheneb 83,3euro peale + käibemaks) või hakatakse esitama suuremaid arveid 100+KM=120eur (ettevõtte tulu jääb samaks, üürnik hakkab rohkem maksma). Väga oluline on siin jälgida lepingut/kokkuleppet, mis on retnikuga sõlmitud (kui rentnikuga on alugest peale kokku lepitud, et tema kulu on 100eur, siis summa suurendamiseks tuleb lepingut muuta)!

Kommenteeri

five + sixteen =

Ostukorv

Arhiiv