Kinnisvara käibemaksuga maksustamine

Maksustatav käive 20%	Maksuvaba käive	Valikuvõimalus, kas lisada käibemaks või mitte	Mittekäive
Uue ehitise müük (sh eluruum) – vt p.2	Kasutatud eluruumi müük – vt p.4	Mitte-eluruumi müük – vt p.5	Kinnisasja müük ettevõttena – vt p.6
Oluliselt parendatud ehitise müük – vt p.2		Poolelioleva hoonega krundi müük – vt. p.3
Krundi müük – vt. p.3

2. Uus ehitis ja oluliselt parendatud ehitis

Kui müüakse uut kinnisvara – olgu see siis korter, elumaja või äripind – siis see on alati 20% käibemaksuga maksustatud.

Kui oled ostnud kinnisvara ja seda tõsiselt remontinud/renoveerinud, nii et kulutused parendamiseks on üle 110% ostuhinnast – siis loetakse seda oluliselt parendatud kinnisasjaks ja selle müügile tuleb samuti lisada käibemaks.

Uusehitise või oluliselt parendatud ehitise müük on maksustatav, kui see toimub enne reaalse kasutamise algust – kasutamine ettenähtud otstarbel (eluruum, tootmisruum vms). Teeseldud kasutamine (nt ööbid ise ühe öö uues korteris) ei lähe arvesse.

3. Krundi müük

Tühja krundi müük on alati maksustatav.

Keerulisemaks muutub lugu siis, kui krundil asub hoone, mis on kas väga lagunenud või väga pooleli. Millisest piirist on tegemist krundiga (mille müük on igal juhul maksustatav) ja millal tavalise kinnisasjaga?

Krundi müük muutub maksustatavaks siis, kui lammutatav ehitis on juba niipalju lammutatud, et ei vasta enam ehitise definitsioonile või müüja on võtnud kohustuse ehitis lõplikult lammutada.

Ehitise definitsioon on toodud Ehitusseadustiku §3. Ehitis on inimtegevuse tulemusel loodud ja aluspinnasega ühendatud või sellele toetuv asi, mille kasutamise otstarve, eesmärk, kasutamise viis või kestvus võimaldab seda eristada teistest asjadest. Ehitis on hoone või rajatis. Hoone on väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis. Rajatis on ehitis, mis ei ole hoone.

Ehk siis: hoone muutub pooleliolevaks/mittekasutuskõlblikuks, kui puuduvad katus või seinad. Sellisel juhul käibemaksu lisama ei pea, aga valiku korras võib lisada.

4. Eluruumi müük

Uue eluruumi müügil peab alati lisama käibemaksu. Edasisel müügil ei ole käibemaksu lisamine lubatud.

Kas tegemist on eluruumiga või mitte – otsustamisel tuleb lähtuda ehituslikust kasutusotstarbest (ehitusregistri andmed).

5. Mitteeluruumi müük

Kui tegemist ei ole eluruumiga, on antud võimalus valida, kas lisada müügihinnale käibemaks või mitte.

Millal kasutada valikuvõimalust?

Otsuse tegemisel peaks kaaluma kahte aspekti

• kas kinnisasja ostmisel ja renoveerimisel on käibemaks tagasi küsitud ja millal;
• milleks ostja plaanib kinnisasja kasutada, sellest omakorda sõltub, kas ostja saab käibemaksu tagasi või mitte – ja vastavalt kas ostja jaoks on hinnaks 100 või 120 ühikut raha.

Kui kinnisasi on ostetud koos käibemaksuga vähem kui 10 aastat tagasi või tehtud selle aja jooksul olulisi investeeringuid, millelt on käibemaks tagasi küsitud, siis oleks müüjale kasulik müügihinnale käibemaks lisada. Sellisel juhul ei pea proportsionaalset osa riigile tagasi maksma.

Kui ostja on käibemaksukohustuslane ja kavatseb kinnisasja kasutada maksustatava käibe tarbeks, siis on ostjale see otsus neutraalne. Kui ostja kavatseb kinnisasja kasutada maksuvaba käibe tarbeks, siis tema ostuhinnalt käibemaksu tagasi küsida ei saa ja reaalselt muutub tema jaoks kinnisasja ostuhind 20% kallimaks.

Kuidas valikuõigust kasutada?

Maksuametile tuleb ENNE tehingu tegemist soovist teada anda. Täpne formaat ei ole määratud, eelistatud ja kõige kindlam variant on kasutada teavitamiseks e-maksuametit, aga võib ka postiga kirja saata või saata digiallkirjastatud avalduse meiliga.

Ostja peaks küsima müüjalt kinnitust, et selline teavitus on tehtud. Küsitakse koopiat teavitusest, pannakse notariaalsesse müügilepingusse kinnitus, et teavitus on tehtud. Ostjal reaalset võimalust kontrollida ei ole.

Valikuvõimaluse kasutamisel tuleb kasutada pöördmaksustamist.

Müüja – ei lisa arvele käibemaksu, ainult viite pöördmaksustamise kasutamisele (st arvele tulebki kirjutada “pöördmaksustamine”, § ei pea lisama). Ostja – maksab müüjale netohinna, ilma käibemaksuta ja deklareerib oma deklaratsioonis nii müügikäibemaksu kui ostukäibemaksu (kui on õigus käibemaks maha arvata). Kui mahaarvamise õigust ei ole, siis maksab ostja käibemaksu ise maksuametile.

6. Kinnisasja müük ettevõttena

Teatud juhtudel võib kinnisasja iseenesest lugeda ettevõtteks, kui see on majandusüksus ja teenib tulu. Keerulisem juhtum, konsulteeri mõne maksuspetsialistiga.

Lihtsamal juhul ei müüda mitte kinnisasja, vaid ettevõtet, mille vara on kinnisasi ja mille äritegevus on seotud ainult selle konkreetse kinnisasja haldamisega. See skeem on väga levinud äripindade korral, mis tihti omanikku vahetavad. Osaluse võõrandamine ei ole käive, mingit korrigeerimisperioodi ei teki.

Mittekäive on raamatupidajate žargoonsõna, ametlik väljend on – käivet ei teki (KMS §4 lg2). Mittekäibe ja maksuvaba käibe vahe on selles, et maksuvaba käive tuleb käibedeklaratsioonis ikkagi deklareerida, mittekäive on täiesti väljaspool käibemaksuarvestust.

7. Käibemaksu korrigeerimiskohustus

Kinnisvara kasutamine maksuvaba käibe jaoks tekitab käibemaksu korrigeerimiskohustuse. Oluline on jälgida, millal algas esimene kasutusaasta.

Eluruumi ost

Kui ostetakse eluruum ja küsitakse ostult käibemaks tagasi, siis väga suure tõenäosusega maksuamet seda tehingut kontrollib.

Kui ostetakse eluruum väljaüürimise kavatsusega:

Eluruumina üürimiseks

maksuvaba tulu teenimise eesmärgil, sellisel juhul ei saa käibemaksu tagasi küsida;

Teenuse osutamiseks

majutus, kontor, muul eesmärgil väljaüürimine (nt lastehoid) – maksustatava käibe eesmärgil, tohib käibemaksu tagasi küsida. Maksuamet pakub lahendust, et algul prognoosib soetaja maksuvaba käivet ja käibemaksu tagasi ei küsi. Kui tekib maksustatav käive, siis küsib ettevõtja igal aastal 1/10 sisendkäibemaksust tagasi. Sellega ei pea nõus olema, kui on jaksu vaielda.

2015. aasta algul asus Rahandusministeerium väga jäigale seisukohale, et kui ehitusregistris on kirjas eluruum, siis selle rendile mitte mingil juhul käibemaksu lisada ei tohi.

Selline periood ei kestnud küll kaua, 2016. aasta märtsis tegi Riigikohus otsuse, mille järgi teatud juhtudel on käibemaksu lisamine rendile siiski lubatud. Maksuamet peab hindama planeeritud kasutusotstarvet ja äriplaani realistlikkust ning vajadusel kogu käibemaksu ettevõtjale kohe tagasi kandma.

Kui korterit hoida vähemalt 10 aastat ja kasutada ainult maksustatava käibe tarbeks, siis on ostukäibemaksuga kõik ok.

Kui korterit müüakse enne 10 aastat, ja paraku ilma käibemaksuta, siis tuleb ostul tagasisaadud käibemaks osaliselt riigile tagasi maksta.

Näide

Osteti uus korter, ostukäibemaks küsiti tagasi, kasutati 100% majutusteenuse osutamiseks.

Müük on igal juhul maksuvaba, kuna tegemist on eluruumiga. Kui muidu kinnisvara võõrandamisel on valikuvõimalus, kas lisada käibemaks või mitte, siis eluruumi võõrandamisel käibemaksu lisada ei saa. Ka siis, kui seda kasutati majutusteenuse või muu maksustatava käibe tarbeks. Teatud juhtudel võib olla võimalik kasutusotstarvet muuta …

Kui korter:

1. Müüdi 11 aaastat peale ostu – mingit käibemaksuprobleemi ei ole;
2. Müüdi 8 aastat peale ostu – 2/10 ostukäibemaksust tuleb tagasi maksta, kuna 10 aastat polnud veel täis. (Täpset juhendit loe siit: http://www.emta.ee/index.php?id=28455#14.3.6)

Lisaks tuleb eraldi pidada arvestust kinnisasjaga seotud renoveerimiskulude osas. Ka nende käibemaksule kehtivad samad reeglid – käibemaks kuulub korrigeerimisele kui põhivara võõrandatakse varem kui 10 aastat peale kulutuste tegemist. Reegel kehtib ainult selliste renoveerimiskulude kohta, mis võetakse raamatupidamises arvele põhivara maksumust suurendavana (ümberehitus).

8. Korteri rendile andmine

Korterite üürimisest saad lähemalt lugeda ühest minu postitusest. Seal räägin lähemalt, millised erisused tulevad sisse korteri pikaajalises üürimises ja lühiajalises üürimises.

Eluruumina (leping kestvusega üle 3 kuu)

See on igal juhul maksuvaba käive, üürile käibemaksu lisada ei tohi.

Sellisel juhul ka korteri ostult käibemaksu tagasi küsida ei tohi, korteri tarbeks ostetud asjadelt ja teenustelt käibemaksu tagasi arvestada ei tohi.

Majutusteenusena

See maksustatakse 9% käibemaksuga. Majutusteenuse mitte-maksuvabastus on seaduses lausa eraldi välja toodud (KMS §16 lg 2 p2). Vastavalt on õigus ettevõtjal ka korteri ostult käibemaks tagasi küsida, samuti korteri tarbeks ostetud asjadelt ja teenustelt.

Majutusteenuse ja eluruumina üürimise vahe tuleb turismiseadusest ja ajaliseks piiriks on 3 kuud. Vt ka üht artiklit sel teemal: http://www.raamatupidaja.ee/uudised/2015/08/12/majutada-voi-rentida–selles-on-maksukusimus

9. Käibemaksu arvestamine kinnisvarasse investeerivas ettevõttes

Kui ettevõttel on maksustatav käive (nt teenuste osutamine) ja investeeringuna lisandub korteri üürileandmine eluruumina (maksuvaba käive), läheb käibemaksuarvestus keeruliseks. Käibemaksu tohib tagasi arvestada vaid osaliselt, vastavalt maksustatava ja maksuvaba käibe suhtele (KMS § 32 lg 1).
Lubatud on kasutada kahte erinevat meetodit (KMS §33):

Proportsionaalse mahaarvamise meetod

Raamatupidamises ei peeta arvestust, millega käibemaks seotud on. Kui maksustatav käive on 70% ja maksuvaba käive 30%, siis arvestatakse lihtsalt 70% käibemaksust tagasi ja 30% kantakse kuluks.

Proportsioon arvestatakse esialgu eelmise kalendriaasta alusel ja korrigeeritakse hiljem detsembri käibedeklaratsioonis, vastavalt reaalsele proportsioonile. Esimesel aastal määrab proportsiooni maksuhaldur, vastavalt ettevõtja prognoosidele.

Otsearvestuse ja proportsionaalse mahaarvamise segameetod

Tuleb raamatupidamises pidada eraldi arvestust, milleks ostud mõeldud olid:

• maksustatava käibe tarbeks – siis arvestatakse ostukäibemaks 100% tagasi;
• maksuvaba käibe tarbeks – siis käibemaksu sellelt ostult üldse tagasi ei küsita, kantakse kuluks;
• mõlema käibe tarbeks – siis arvestatakse käibemaks proportsionaalselt, nagu eelmises punktis kirjeldatud.

Kumb on siis parem? Arvuta läbi, kumb kasulik on. Üldiselt on siiski lihtsam erinevad tegevused eraldi ettevõtetes hoida.

| muudetud 3.05 2021 |